Coût de remplacement déprécié

Le coût de remplacement déprécié est la méthode que l’expert utilise lorsque ni la comparaison ni le revenu ne fonctionnent : biens spécialisés rarement vendus (usine, équipement public, bâtiment technique), constructions récentes où le lien entre coût et valeur est direct, ou marchés sans transaction. Le principe, énoncé par la Charte, est qu’un acheteur ne paiera pas plus que le coût d’obtention d’un bien équivalent.

La Charte distingue le coût de remplacement brut, qui comprend le prix du terrain et le coût de construction des bâtiments, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus, et le coût de remplacement net (ou déprécié), obtenu en déduisant du coût brut une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence des constructions.

D’où vient la règle

Les définitions figurent au Titre III, § 1.8 et § 1.9 de la Charte (6e édition, novembre 2025). Le § 2.5 décrit la méthode : domaines d’application, limites (les coûts réagissent plus lentement que les prix aux cycles, la méthode n’est pas recommandée en présence de données de marché), éléments du coût (construction aux standards actuels, honoraires, valeur du terrain non dépréciée) et les trois dépréciations : détérioration physique, obsolescence fonctionnelle, obsolescence économique. Les EVS 2025 traitent l’approche par les coûts dans leur partie méthodologique.

Dans un rapport d’expertise

L’expert confirme d’abord avec le client la continuité d’exploitation du bien, car la méthode suppose que le bâtiment continue de servir. Il détermine l’équivalent moderne approprié (pas nécessairement une copie du bâtiment existant), chiffre son coût de construction, évalue la durée de vie économique restante et justifie chaque dépréciation. Il ajoute la valeur du terrain, établie par comparaison. Le rapport documente les hypothèses de manière détaillée et signale, lorsque c’est possible, un recoupement avec une autre approche.

Exemple

Atelier industriel de 1 800 m² construit en 2005 sur un terrain de 6 000 m², sans transaction comparable dans le secteur. Coût de construction d’un équivalent moderne : 750 € par m², soit 1 350 000 €, plus 10 % d’honoraires, d’où 1 485 000 €. Détérioration physique : 20 ans sur une durée de vie économique de 50 ans, soit 40 %. Obsolescence fonctionnelle (hauteur sous plafond insuffisante) : 10 % supplémentaires. Valeur dépréciée des constructions : 1 485 000 × 0,60 × 0,90 = 802 000 € arrondis. Terrain par comparaison : 6 000 m² à 35 €, soit 210 000 €. Coût de remplacement déprécié : 1 012 000 €.

À ne pas confondre avec

La valeur de reconstruction à neuf reconstruit à l’identique, sans terrain et sans dépréciation ; elle sert surtout à l’assurance. La valeur vénale reste la référence dès qu’un marché existe.