Décote

Une décote est une réduction de valeur. Elle exprime le fait qu’un acheteur, sur le marché, paierait moins cher un bien affecté d’une contrainte qu’un bien identique qui en serait dépourvu. Les contraintes les plus courantes sont l’occupation par un locataire, la détention en indivision, l’absence de liquidité d’un titre (parts de société civile), les travaux à réaliser, une servitude, un risque connu ou les conditions d’une vente forcée.

La Charte de l’expertise ne donne pas de barème et s’en garde : au § 2.1.2, elle exige que toute décote ou surcote appliquée soit justifiée ; au § 1.12, elle rappelle qu’il n’existe pas de décote standard nationalement admise entre une vente forcée et la valeur vénale. Une décote n’est donc pas un pourcentage tiré d’un tableau, mais une mesure de ce que le marché fait réellement, ou, à défaut de références, un raisonnement explicite.

D’où vient la règle

Les trois passages de la Charte (6e édition, novembre 2025) cités en source encadrent la pratique. Le Titre II, § 8.14, décrit les décotes admises en matière fiscale : décote des immeubles loués par rapport aux biens libres, variable selon la nature du bail, et abattements légaux sur la résidence principale. Pour les parts de société, l’article 1843-4 du Code civil confie à un expert l’évaluation en cas de contestation, et la jurisprudence fiscale admet des décotes pour illiquidité et pour minorité lorsqu’elles sont démontrées.

Dans un rapport d’expertise

L’expert commence par la valeur du bien libre de toute contrainte, puis identifie chaque contrainte et lui associe une décote motivée : par des ventes de biens comparables affectés de la même contrainte quand elles existent, par le calcul de la perte de revenus ou du coût de la contrainte à défaut. Il évite d’empiler des décotes qui se recouvrent : une indivision et une illiquidité peuvent traduire le même obstacle à la vente. Le rapport présente la valeur libre, chaque décote avec sa justification et la valeur finale. Lorsque la valeur d’un bien loué est supérieure à sa valeur libre (immobilier d’investissement, bail solide à loyer élevé), l’expert le dit : la Charte rappelle que la logique d’évaluation n’est pas la même en investissement et en matière fiscale.

Exemple

Appartement d’une valeur libre de 200 000 €, loué 620 € par mois sous bail d’habitation, quand le loyer de marché est de 720 €. La perte de loyer sur la durée probable d’occupation (cinq ans) représente 6 000 €, à quoi s’ajoute l’impossibilité de vendre à un acquéreur occupant, qui constitue la majorité de la demande locale. Trois ventes récentes d’appartements loués dans le secteur ressortent 10 % à 14 % sous la valeur libre. L’expert retient une décote de 12 %, soit une valeur occupée de 176 000 €, et explique pourquoi une décote de 20 % parfois avancée ne correspond pas à ce marché.

À ne pas confondre avec

L’abattement légal est fixé par un texte fiscal et ne se discute pas. La moins-value désigne une perte de valeur subie du fait d’un désordre ou d’un trouble, à réparer. La surcote est l’ajustement inverse.