Valeur de reconstruction

La valeur de reconstruction répond à une question différente de celle de la valeur vénale : non pas « combien ce bien se vendrait-il ? », mais « combien coûterait-il de le reconstruire aujourd’hui ? ». La Charte de l’expertise la définit comme le coût de reconstruction des bâtiments et des équipements de nature immobilière, honoraires et frais techniques inclus, et précise qu’elle intègre en général les coûts de démolition des existants. Elle est établie à l’identique ou à l’équivalent, sur la base de devis ou de ratios professionnels.

Elle ne porte que sur les constructions. Le terrain n’y figure pas, puisqu’il ne se reconstruit pas. Elle n’intègre pas non plus les pertes de loyers ni les coûts d’installation provisoire pendant les travaux, qui relèvent d’autres postes de préjudice.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 1.13 de la Charte (6e édition, novembre 2025) définit la valeur de reconstruction à neuf, et le § 1.14 la valeur d’assurance, qui en dérive. Les EVS 2025 consacrent la note EVGN 6 à l’estimation des coûts à des fins d’assurance. Dans les contrats d’assurance habitation, l’indemnisation en « valeur à neuf » repose sur cette notion, avec une déduction de vétusté dont le contrat fixe les règles.

Dans un rapport d’expertise

L’expert décrit le bâti (surfaces, mode constructif, équipements, qualité des prestations), puis applique des coûts unitaires de construction actualisés, issus de devis ou d’indices professionnels, en ajoutant les honoraires de maîtrise d’œuvre, les frais techniques et, le cas échéant, la démolition. Le rapport distingue la valeur de reconstruction à neuf, la vétusté applicable et la valeur de reconstruction vétusté déduite. Cette valeur est utile après un sinistre, pour vérifier un capital assuré, ou pour évaluer un bien spécialisé sans marché comparable, en complément du coût de remplacement déprécié.

Exemple

Maison de 130 m² habitables, construite en 1985, avec garage de 25 m². Coût de reconstruction à neuf retenu : 2 100 € par m² pour l’habitation et 900 € par m² pour le garage, soit 295 500 €, auxquels s’ajoutent 12 % d’honoraires et frais techniques, d’où 331 000 € arrondis. Avec une vétusté de 25 %, la valeur de reconstruction vétusté déduite est de 248 000 €. La valeur vénale de la même maison, terrain compris, établie par comparaison, est de 290 000 € : les deux chiffres n’ont pas la même signification et ne se substituent pas l’un à l’autre.

À ne pas confondre avec

Le coût de remplacement déprécié évalue un équivalent moderne d’utilité égale, terrain compris, diminué des dépréciations, pour approcher une valeur. La valeur vénale mesure le prix probable sur le marché, qui peut être inférieur ou supérieur au coût de reconstruction selon la localisation.