Droit d'option

Le droit d’option est une porte de sortie offerte aux deux parties à la fin d’une procédure de fixation du loyer renouvelé. Le bailleur avait accepté le renouvellement mais espérait un loyer plus élevé ; le preneur avait demandé le renouvellement mais découvre un loyer plus lourd que prévu. Une fois le loyer définitivement fixé par le juge, chacun dispose d’un mois pour changer d’avis : le bailleur en refusant le renouvellement, à charge de payer l’indemnité d’éviction, le preneur en y renonçant, à charge de quitter les lieux.

L’exercice de l’option a un effet radical sur les comptes entre les parties. Le bail n’ayant finalement pas été renouvelé, le loyer fixé disparaît et l’occupation depuis l’expiration du bail est rémunérée par une indemnité d’occupation.

D’où vient la règle

L’article L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce prévoit que, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Par un arrêt du 27 février 2025 (n° 23-18.219, publié), la troisième chambre civile a jugé que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû depuis la date d’expiration du bail.

Dans un rapport d’expertise

L’expert intervient souvent avant l’option, pour éclairer la décision : le rapport de valeur locative permet à chaque partie de mesurer l’écart entre le loyer fixé et ce que vaudrait l’indemnité d’occupation. Après l’option, il chiffre cette indemnité, période par période, depuis l’expiration du bail jusqu’au départ du preneur ou au paiement de l’indemnité d’éviction, selon les critères de l’article L. 145-33. Il présente le compte entre les sommes payées au titre du loyer et celles dues au titre de l’indemnité, qui peut faire apparaître un complément dû par le preneur ou une restitution due par le bailleur.

Exemple

Un bail expiré le 31 décembre 2019 est renouvelé au loyer plafonné de 28 000 €, fixé par un jugement devenu définitif en mars 2024. Le bailleur exerce son droit d’option en avril 2024. La valeur locative, établie par l’expert, était de 36 000 € en 2020 et de 39 000 € en 2024. Le preneur doit la différence entre l’indemnité d’occupation et le loyer versé, soit environ 40 000 € sur quatre ans, puis continue de payer l’indemnité jusqu’à son départ, tandis que le bailleur lui doit l’indemnité d’éviction.

À ne pas confondre avec

Le droit de repentir de l’article L. 145-58, qui permet au bailleur ayant refusé le renouvellement de revenir sur son refus pour échapper à l’indemnité d’éviction, tant que le locataire est encore dans les lieux.