Bail commercial

Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire loue un immeuble ou un local à un commerçant, un artisan ou un industriel qui y exploite un fonds. Il ne se distingue pas d’un autre bail par sa forme, mais par le régime qui s’y applique : le statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Ce statut est d’ordre public sur ses points essentiels : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de refus, encadrement du loyer.

Pour l’expert en évaluation immobilière, le bail commercial est un objet de travail quotidien. Presque toutes les missions en la matière tournent autour d’un montant à fixer : le loyer du bail renouvelé, l’indemnité due au locataire qu’on n’a pas renouvelé, l’indemnité d’occupation du locataire qui reste, la valeur du droit au bail cédé.

D’où vient la règle

L’article L. 145-1 du Code de commerce définit le champ du statut : il s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan. L’article L. 145-4 fixe la durée minimale à neuf ans, avec faculté pour le preneur de résilier à chaque période triennale, d’où l’expression « bail 3-6-9 ». L’article L. 145-5 permet un bail dérogatoire de trois ans au plus, hors statut.

Les articles L. 145-9 et L. 145-10 organisent le congé et la demande de renouvellement. L’article L. 145-14 pose le principe de l’indemnité d’éviction. Les articles L. 145-33 et L. 145-34 gouvernent le loyer : le premier renvoie à la valeur locative, le second au plafonnement de sa variation lors du renouvellement.

Dans un rapport d’expertise

L’expert commence par lire le bail lui-même, ses avenants et les actes de cession. Il relève la date de prise d’effet, la durée, la destination contractuelle, la répartition des charges, la clause d’indexation, les travaux mis à la charge du preneur. Ces clauses ne sont pas des détails : chacune peut faire monter ou baisser la valeur locative de renouvellement (Charte de l’expertise, Titre III, § 1.6) ou le montant de l’indemnité d’éviction (§ 1.19).

Le rapport reproduit ensuite la surface mesurée et pondérée, décrit l’emplacement, et rattache chaque conclusion au texte ou à la référence qui la fonde.

Exemple

Une boutique de 85 m² en centre-ville de QUIMPER est louée depuis 2015 à 14 400 € par an. Le bail arrive à échéance en 2024. Le bailleur souhaite savoir s’il peut demander plus. L’expert calcule d’abord le loyer plafonné par le jeu de l’indice, soit 16 900 € environ, puis la valeur locative de renouvellement à partir de références de loyers voisins, soit 21 000 €. Il indique enfin si un motif de déplafonnement existe ; à défaut, le loyer renouvelé reste au plafond.

À ne pas confondre avec

Le bail professionnel, réservé aux professions libérales, et le bail dérogatoire de courte durée ne relèvent pas du statut et n’ouvrent pas droit à l’indemnité d’éviction. La convention d’occupation précaire, justifiée par une circonstance particulière, y échappe aussi.