Indemnité d'occupation

Quand un bail commercial prend fin sans être renouvelé et que le locataire reste dans les lieux, il ne paie plus un loyer : le contrat qui le fondait a disparu. Il doit une indemnité d’occupation, contrepartie de la jouissance des locaux jusqu’à son départ. En matière de bail commercial, cette indemnité est dite statutaire lorsque le preneur se maintient en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction, qui est son droit.

Sa base est la valeur locative, et non le dernier loyer. Elle peut donc être supérieure ou inférieure au loyer payé jusque-là, ce qui en fait un enjeu financier réel, d’autant que la période d’occupation dure souvent plusieurs années.

D’où vient la règle

L’article L. 145-28 du Code de commerce dispose que le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et que jusqu’au paiement il est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément à l’article L. 145-33, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Ce renvoi impose de tenir compte des obligations respectives des parties : la Cour de cassation a jugé le 29 janvier 2026 (n° 24-17.227) qu’une taxe foncière transférée au preneur sans contrepartie diminue la valeur locative servant de base à l’indemnité.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.19) indique que l’indemnité est déterminée selon le principe de calcul de la valeur locative en renouvellement, à laquelle il est d’usage d’appliquer un abattement de précarité, apprécié souverainement par le juge.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit la valeur locative à la date d’expiration du bail, puis la suit dans le temps si le marché a évolué, en général année par année. Il reprend les cinq éléments de l’article L. 145-33 avec des références homogènes, déduit les charges du bailleur transférées au preneur, et présente le résultat en montant annuel. Il indique séparément l’effet d’un abattement de précarité, souvent discuté entre 10 % et 30 %, sans le tenir pour acquis. Le rapport dresse enfin le compte entre les sommes versées et les sommes dues.

Exemple

Un bail a expiré le 30 juin 2021 avec un loyer de 19 000 €. Le preneur est resté jusqu’au 30 juin 2025, date du paiement de l’indemnité d’éviction. L’expert retient une valeur locative de 24 000 € pour 2021 et 2022, puis 25 500 € pour 2023 et 2024, sous déduction de 1 800 € de taxe foncière transférée. L’indemnité d’occupation s’élève à 91 800 € sur quatre ans, ou à 78 030 € avec un abattement de précarité de 15 %. Le preneur ayant versé 76 000 €, un complément reste dû dans les deux hypothèses.

À ne pas confondre avec

L’indemnité d’occupation entre indivisaires (article 815-9 du Code civil), due par celui qui occupe seul un bien indivis et calculée sur la valeur locative du logement avec un abattement pour précarité, dans un cadre distinct du bail commercial.