Indemnité d'éviction

Le bailleur d’un local commercial peut refuser de renouveler le bail sans avoir à se justifier. Mais ce refus a un prix : il doit indemniser le locataire du préjudice que lui cause la perte de son local. C’est l’indemnité d’éviction, pièce maîtresse de la « propriété commerciale ». Elle est due sauf si le bailleur invoque un motif grave et légitime ou reprend l’immeuble dans les cas prévus par la loi.

Son montant dépend d’une question de fait : le locataire perd-il son fonds de commerce, ou peut-il le transférer ailleurs ? Dans le premier cas, l’indemnité est dite de remplacement et couvre la valeur du fonds. Dans le second, elle est dite de transfert et couvre le droit au bail et les frais du déménagement. Dans les deux cas s’ajoutent des indemnités accessoires.

D’où vient la règle

L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.19) détaille l’indemnité principale de remplacement ou de déplacement, énumère les postes accessoires et précise que l’indemnité est appréciée à la date la plus proche du départ du locataire. L’action en paiement se prescrit par deux ans (article L. 145-60).

Dans un rapport d’expertise

Le rapport commence par la question du transfert : l’expert examine la nature de la clientèle, l’existence de locaux disponibles à proximité et l’effet d’un déplacement sur l’activité. Il évalue ensuite le fonds de commerce selon les usages de la profession, généralement par un pourcentage du chiffre d’affaires ou un multiple de l’excédent brut d’exploitation, et le droit au bail par la méthode différentielle. Il retient le plus élevé des deux comme indemnité principale en cas de remplacement, le droit au bail seul en cas de transfert, puis chiffre chaque poste accessoire sur justificatif.

Exemple

Une boulangerie réalise 420 000 € de chiffre d’affaires annuel. Les usages de la profession situent la valeur du fonds entre 60 % et 90 % du chiffre d’affaires ; l’expert retient 70 %, soit 294 000 €, compte tenu de la rentabilité. La clientèle de quartier ne suivrait pas un déplacement : l’indemnité est de remplacement. S’y ajoutent le remploi (10 %, soit 29 400 €), le trouble commercial (trois mois d’excédent brut d’exploitation, 21 000 €), les frais de licenciement (18 000 €) et les frais divers (4 000 €). Total : 366 400 €.

À ne pas confondre avec

L’indemnité d’occupation, due par le locataire pendant qu’il attend le paiement, et l’indemnité d’expropriation du locataire commercial, calculée sur des bases comparables mais dans le cadre du Code de l’expropriation.