Droit au bail

Le droit au bail est l’un des éléments du fonds de commerce, et souvent le plus important pour une boutique bien placée. Il représente l’avantage que procure au locataire le fait d’occuper un local aux conditions de son bail : un emplacement recherché, un loyer parfois inférieur au marché, une durée restant à courir, la protection du statut. Cet avantage a un prix, celui qu’un commerçant accepterait de payer au locataire sortant pour lui succéder dans le bail.

Il se distingue du pas-de-porte, versé au propriétaire à l’entrée dans les lieux, et du fonds de commerce, dont il n’est qu’une composante aux côtés de la clientèle, du matériel et de l’enseigne.

D’où vient la règle

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (Titre III, § 1.18) définit le droit au bail comme le prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur, contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant. Elle en énumère les critères : qualité de l’emplacement, nature des commerces autorisés, durée du bail et durée restant à courir, faculté de sous-location, rapport entre valeur locative de marché et loyer perçu, charges et conditions du bail.

La cession du bail avec le fonds est garantie par l’article L. 145-16 du Code de commerce, qui répute non écrites les clauses l’interdisant.

Dans un rapport d’expertise

L’expert emploie le plus souvent la méthode différentielle : il calcule l’écart annuel entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, puis capitalise cet écart par un coefficient qui dépend de l’emplacement et de la durée restant à courir. Il confronte le résultat aux prix de cession de droits au bail observés dans le secteur, quand il en existe. Dans une indemnité d’éviction, le droit au bail constitue l’indemnité principale en cas de transfert et le plancher de l’indemnité de remplacement, puisque la valeur du fonds ne peut lui être inférieure.

Le rapport précise la date d’évaluation et le loyer retenu, indexé à cette date.

Exemple

Une boutique de 60 m² pondérés est louée 15 000 € par an alors que la valeur locative de marché est de 24 000 €. L’écart annuel est de 9 000 €. Pour un emplacement de bonne qualité en centre-ville de VANNES, avec six années restant à courir, l’expert retient un coefficient de 5, soit un droit au bail de 45 000 €. Une cession récente dans la même rue, à 50 000 € pour un local comparable, conforte l’estimation.

À ne pas confondre avec

Le pas-de-porte, somme versée au bailleur lors de la conclusion du bail et qui lui reste acquise ; l’indemnité de déspécialisation, versée au bailleur pour un changement d’activité.