Indemnité de transfert

L’indemnité de transfert, que la Charte de l’expertise appelle aussi indemnité de déplacement, est due quand le locataire évincé peut poursuivre son activité dans d’autres locaux sans perdre sa clientèle. C’est le cas d’un commerce dont les clients viennent pour l’enseigne ou le savoir-faire plutôt que pour l’emplacement : un artisan, un grossiste, un cabinet spécialisé, une activité en ligne avec un point de retrait. Le préjudice ne porte pas sur le fonds, qui subsiste, mais sur la perte du droit au bail et sur les coûts du déplacement.

Le bailleur a intérêt à démontrer que le transfert est possible, puisque l’article L. 145-14 lui permet de prouver que le préjudice est moindre que la valeur du fonds. Le preneur soutient souvent le contraire. L’expert apporte au débat des éléments de fait.

D’où vient la règle

L’article L. 145-14 du Code de commerce mentionne, dans l’indemnité d’éviction, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et réserve au propriétaire la preuve d’un préjudice moindre que la valeur du fonds. La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.19) indique que, si le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation, il lui est alloué la valeur du droit au bail pour des locaux à l’identique des locaux évincés, en qualité et en surface, et la contrepartie financière du manque à gagner temporaire, même si l’exploitation est déficitaire ou peu bénéficiaire. Elle cite parmi les accessoires le double loyer en cas de transfert.

Dans un rapport d’expertise

L’expert commence par vérifier la faisabilité du transfert : existence de locaux disponibles dans le secteur de chalandise, adaptés à l’activité, à un loyer et dans un délai raisonnables. Il évalue ensuite le droit au bail des locaux quittés, puis chiffre sur devis les frais de déménagement, de réinstallation et d’aménagement des nouveaux locaux, le double loyer pendant la période de transition, le trouble commercial lié à l’interruption ou au ralentissement de l’activité, et les frais divers de communication et de formalités. Il signale enfin si une perte partielle de clientèle est à craindre malgré le transfert, ce qui peut justifier un poste supplémentaire.

Exemple

Un cabinet de kinésithérapie de 90 m² occupe un local commercial à 12 000 € par an, pour une valeur locative de 16 000 €. Le droit au bail, avec un coefficient de 4 sur un écart de 4 000 €, vaut 16 000 €. Des locaux équivalents existent à 800 mètres. L’expert retient : droit au bail 16 000 €, déménagement 4 500 €, réinstallation et aménagements 28 000 € sur devis, double loyer sur trois mois 4 000 €, trouble commercial 9 000 €, frais divers 2 500 €. Indemnité de transfert : 64 000 €, contre une valeur de fonds qui aurait dépassé 150 000 €.

À ne pas confondre avec

L’indemnité de remplacement, due quand le fonds est perdu, et l’indemnité de remploi, poste accessoire correspondant aux frais d’acquisition d’un fonds ou d’un droit au bail de remplacement.