Indemnité de remplacement

L’indemnité de remplacement est la forme la plus lourde de l’indemnité d’éviction. Elle s’applique lorsque le refus de renouvellement fait perdre au locataire son fonds de commerce : la clientèle est attachée à l’emplacement et ne suivrait pas un déménagement, ou aucun local équivalent n’est disponible à proximité. Le locataire est alors indemnisé comme s’il devait acheter un fonds identique à celui qu’il perd.

L’alternative est l’indemnité de transfert, retenue quand le fonds peut être déplacé sans perte de clientèle. Le choix entre les deux est une question de fait, souvent au cœur du débat entre bailleur et preneur, car l’écart de montant peut être considérable.

D’où vient la règle

L’article L. 145-14 du Code de commerce fixe l’indemnité d’éviction à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire prouve que le préjudice est moindre. Cette preuve est précisément celle d’un transfert possible.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.19) précise que, si le commerçant perd sa clientèle, il est indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd, et que, faute de capacité bénéficiaire à capitaliser pour un fonds en déclin, l’indemnité principale est à valoriser au minimum par référence à la valeur du droit au bail.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit d’abord pourquoi le transfert n’est pas possible : nature de la clientèle, zone de chalandise, offre de locaux disponibles. Il évalue ensuite le fonds par les usages de la profession (pourcentage du chiffre d’affaires) et par la rentabilité (multiple de l’excédent brut d’exploitation retraité), puis compare le résultat à la valeur du droit au bail, qui sert de plancher. Il ajoute les indemnités accessoires justifiées : remploi, trouble commercial, licenciements, frais divers. Les frais de déménagement et de réinstallation n’ont pas lieu d’être, puisque le locataire ne se réinstalle pas.

Exemple

Un bar-tabac de centre-bourg réalise 310 000 € de chiffre d’affaires hors tabac et 95 000 € de commissions sur le tabac. Les usages de la profession donnent une valeur de fonds de 250 000 € ; la rentabilité la confirme à 240 000 €. Le droit au bail vaut 60 000 €. L’indemnité principale de remplacement est fixée à 245 000 €. Avec le remploi (24 500 €), le trouble commercial (18 000 €), les licenciements (12 000 €) et les frais divers (3 500 €), l’indemnité d’éviction totale ressort à 303 000 €.

À ne pas confondre avec

L’indemnité de transfert, limitée au droit au bail et aux frais du déplacement, et l’indemnité de remploi, qui n’est qu’un poste accessoire couvrant les frais d’acquisition d’un fonds de remplacement.