Date de valeur

Une valeur n’a de sens qu’à une date. La date de valeur est celle à laquelle l’expert se place pour répondre : c’est à cette date qu’il apprécie l’état du bien (juridique, locatif, physique) et qu’il rapporte les données de marché. Elle est souvent la date de la visite, mais pas toujours : une succession s’évalue au jour du décès, un partage à la date la plus proche du partage, une lésion au jour de la vente. L’expert peut donc être amené à évaluer un bien à une date passée, à partir des transactions de l’époque et de l’état du bien tel qu’il peut être reconstitué.

La Charte et les EVS distinguent trois dates : la date de visite, la date de valeur et la date de rédaction du rapport. Le rapport ne peut jamais être antérieur à la date de valeur ; la Charte précise qu’une évaluation produite avant la date de valeur ne peut être qu’un projet.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 1.1.3 de la Charte (6e édition, novembre 2025) explique que la date de l’évaluation et la date d’émission du rapport peuvent être différentes ; le § 1.2 impose d’apprécier l’état du bien à la date de valeur. Le Titre II, § 9.1, range la date d’évaluation parmi les éléments obligatoires du contrat d’expertise, et le § 10.2 exige que le rapport mentionne les dates de visite, de valeur et de rédaction. L’EVS 1, § 4.5, dit la même chose. Le Code civil fixe des dates de valeur particulières : l’article 829 pour le partage (date la plus proche du partage), l’article 922 pour la réduction des libéralités (valeur à l’ouverture de la succession, d’après l’état à l’époque de la donation).

Dans un rapport d’expertise

L’expert écrit la date de valeur dès la lettre de mission, puis en tête du rapport. Pour une date passée, il sélectionne des ventes conclues autour de cette date, reconstitue l’état du bien à partir des photographies, diagnostics, factures et témoignages disponibles, et signale les incertitudes. Lorsqu’un texte impose une combinaison de dates (état à une date, valeur à une autre), il présente les deux et explique le raisonnement. Une visite récente ne dispense pas de raisonner à la date demandée : ce que l’expert voit aujourd’hui sert de point de départ, pas de conclusion.

Exemple

Un décès survenu le 12 septembre 2023 ; la déclaration de succession doit retenir la valeur de la maison à cette date. L’expert visite en février 2026, constate un état correct et réunit six ventes conclues entre mars et décembre 2023 dans le même secteur. Il retient 232 000 € au 12 septembre 2023. La même maison vaudrait, aux conditions de février 2026, environ 245 000 € : ce second chiffre n’est pas celui que la déclaration attend.

À ne pas confondre avec

La date de référence, en expropriation et en préemption, sert à qualifier le bien (usage effectif, constructibilité), non à fixer la date de la valeur. La date de la visite est un fait, la date de valeur est un choix imposé par la mission ou par la loi.