Parts de SCI

Une société civile immobilière détient un ou plusieurs immeubles ; ses associés détiennent des parts. Ces parts ne sont pas des morceaux d’immeuble : elles donnent droit à une fraction du résultat et de l’actif net, dans les limites fixées par les statuts. Leur valeur diffère donc de la quote-part de la valeur vénale des immeubles, parce que la société a aussi des dettes et de la trésorerie, parce que les parts se vendent moins facilement qu’un immeuble, et parce qu’un associé minoritaire ne décide pas seul.

L’évaluation des parts de SCI intervient dans une succession ou une donation, pour l’impôt sur la fortune immobilière, lors du retrait ou de l’exclusion d’un associé, dans un divorce, ou face à une proposition de rectification de l’administration fiscale.

D’où vient la règle

Les sociétés civiles sont régies par les articles 1845 et suivants du Code civil. En cas de désaccord sur la valeur des parts lors d’une cession, d’un retrait ou d’un rachat, l’article 1843-4 permet la désignation d’un expert. En matière fiscale, les droits d’enregistrement sont assis sur la valeur vénale réelle des biens transmis (articles 666 et 761 du Code général des impôts) ; la jurisprudence admet des décotes pour illiquidité, que la Cour de cassation a encadrées, par exemple dans un arrêt du 9 juillet 2025 commenté sur ce site.

La Charte de l’expertise (Titre II, § 8.5) rattache l’évaluation de parts de société à une spécialité de l’expert en évaluation immobilière ; la nomenclature des experts judiciaires y consacre la rubrique C.18.3.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport procède en deux temps. D’abord l’immeuble : valeur vénale de chaque bien à la date d’évaluation, avec visite et références. Ensuite la société : lecture des statuts (agrément, répartition des droits, clauses de valorisation), du dernier bilan et des comptes courants d’associés, reconstitution de l’actif net réévalué, puis application des décotes propres aux titres, chacune motivée. L’expert distingue la valeur d’une part isolée de celle d’un bloc majoritaire, et signale si une clause statutaire s’impose à lui.

Exemple

Une SCI familiale détient un immeuble évalué 900 000 € et 20 000 € de trésorerie ; elle doit 250 000 € de capital restant dû et 80 000 € de comptes courants. L’actif net réévalué est de 590 000 €. Un associé détient 25 % des 1 000 parts, soit une quote-part de 147 500 €. Les statuts soumettent toute cession à l’agrément des autres associés. L’expert applique une décote d’illiquidité de 10 % et une décote de minorité de 10 %, soit une valeur de 119 475 €, environ 478 € par part.

À ne pas confondre avec

L’indivision, où chacun détient directement une quote-part de l’immeuble, et les actions d’une société commerciale, dont l’évaluation intègre un fonds de commerce et des perspectives de résultat.