Actif net réévalué

L’actif net réévalué, ou ANR, est la méthode de référence pour évaluer une société dont l’essentiel du patrimoine est immobilier, comme une SCI. Le bilan comptable inscrit les immeubles à leur coût d’acquisition diminué des amortissements, chiffre qui n’a plus grand rapport avec leur valeur après quelques années. L’ANR corrige cette distorsion : on remplace la valeur comptable par la valeur vénale à la date d’évaluation, on ajuste les autres postes si nécessaire, et l’on retranche l’ensemble des dettes. Le solde est ce que vaudrait la société si elle vendait tout et remboursait tout.

L’ANR n’est pas la valeur des parts : il en est le point de départ. Il faut ensuite tenir compte de ce qui distingue une part d’une fraction d’immeuble, par les décotes.

D’où vient la règle

Aucun texte n’impose l’ANR, mais il découle du principe selon lequel les biens sont évalués à leur valeur vénale réelle, posé par l’article 761 du Code général des impôts pour les immeubles transmis et repris par l’administration dans ses propres guides d’évaluation. La Charte de l’expertise (Titre II, § 8.5) rattache l’évaluation de parts de société à une spécialité de l’expert en évaluation immobilière et renvoie, pour les immeubles, à la définition de la valeur vénale du Titre III, § 1.1.

Lorsque les statuts ou une convention prévoient une méthode de calcul, l’article 1843-4 du Code civil impose à l’expert désigné de l’appliquer.

Dans un rapport d’expertise

L’expert part du dernier bilan approuvé, actualisé à la date d’évaluation si elle en est éloignée. Il remplace la valeur nette comptable des immeubles par leur valeur vénale, établie après visite. Il vérifie les autres actifs (trésorerie, créances, dépôts de garantie reçus) et les dettes (emprunts au capital restant dû, comptes courants d’associés, dettes fiscales, provisions). Il s’interroge sur la fiscalité latente sur les plus-values, dont la prise en compte dépend du contexte et de la jurisprudence applicable. Le rapport présente un tableau clair, ligne par ligne, du bilan comptable au bilan réévalué.

Exemple

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu présente un bilan où l’immeuble figure pour 380 000 € nets ; sa valeur vénale est de 720 000 €. La trésorerie s’élève à 15 000 €, les emprunts à 210 000 € et les comptes courants d’associés à 95 000 €. L’actif net comptable est de 90 000 € ; l’actif net réévalué de 430 000 €. Pour 500 parts, la valeur mathématique unitaire ressort à 860 €, avant toute décote. Les comptes courants, remboursables à l’associé, sont valorisés à part.

À ne pas confondre avec

La capitalisation des revenus, qui évalue la société par les loyers qu’elle encaisse et sert de contrôle, et la valeur vénale de l’immeuble lui-même, qui ignore le passif de la société.