Pas-de-porte

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une somme que le futur locataire verse au propriétaire lors de la signature d’un bail commercial, en plus du loyer. Il est fréquent dans les emplacements recherchés, où le bailleur peut choisir entre plusieurs candidats. Contrairement au droit au bail, versé au locataire sortant, le pas-de-porte est encaissé par le propriétaire et lui reste acquis, quelle que soit la suite du bail.

Sa nature juridique fait débat depuis longtemps. Il peut être analysé comme un supplément de loyer payé d’avance, ou comme une indemnité compensant des avantages divers : dépréciation de l’immeuble, avantages commerciaux, renonciation du bailleur à certains droits. Cette qualification, qui dépend de la rédaction du bail et des circonstances, a des conséquences fiscales et sur la fixation du loyer.

D’où vient la règle

Aucun texte ne définit le pas-de-porte ; il relève de la liberté contractuelle et de la jurisprudence. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (Titre III, § 1.18) le distingue du droit au bail : le droit d’entrée ou pas-de-porte s’analyse comme la contrepartie financière d’avantages, lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement, versée au propriétaire et qui lui reste définitivement acquise. Elle ajoute que, si le pas-de-porte est légal, son interprétation juridique est plus aléatoire : supplément de loyer payé d’avance, ou contrepartie d’éléments de diverses natures.

Lorsqu’il est qualifié de supplément de loyer, il entre dans les obligations respectives des parties visées par l’article L. 145-33 du Code de commerce et précisées par l’article R. 145-8, et peut donc peser sur la valeur locative de renouvellement.

Dans un rapport d’expertise

L’expert relève l’existence d’un pas-de-porte dans le bail d’origine, son montant, sa date et la qualification que les parties lui ont donnée. Pour une valeur locative de renouvellement, il examine si ce versement doit être traité comme un loyer anticipé, à répartir sur la durée du bail et à ajouter au loyer courant pour comparer avec les références, ou comme une indemnité sans effet sur le loyer. Pour une indemnité d’éviction, le pas-de-porte n’est pas remboursé en tant que tel, mais il peut expliquer un loyer inférieur au marché et donc un droit au bail élevé.

Exemple

Un preneur a versé en 2016 un pas-de-porte de 54 000 € pour un bail de neuf ans, qualifié par le bail de supplément de loyer, pour un loyer de 20 000 € par an. Rapporté à la durée du bail, le pas-de-porte représente 6 000 € par an ; le loyer économique réel était donc de 26 000 €. Au renouvellement de 2025, l’expert compare cette charge globale aux références du secteur, où la valeur locative ressort à 27 000 €, et signale que l’écart avec le loyer facial de 20 000 € s’explique en grande partie par le pas-de-porte.

À ne pas confondre avec

Le droit au bail, versé au locataire sortant lors d’une cession, et le dépôt de garantie, restituable en fin de bail.