Préjudice immobilier

Le préjudice immobilier est l’atteinte portée à la valeur ou à l’usage d’un immeuble par un fait qui n’aurait pas dû se produire : un immeuble construit en limite qui supprime la vue et l’ensoleillement, un désordre de construction, un vice découvert après l’achat, une servitude non révélée, une nuisance durable. Le propriétaire ne demande pas la remise en état, parfois impossible, mais une somme d’argent qui compense ce que son bien a perdu.

Chiffrer ce préjudice suppose de répondre à une question simple à énoncer et délicate à traiter : combien vaudrait le bien sans le fait dommageable, et combien vaut-il avec ? La différence est la moins-value ; à quoi peut s’ajouter la perte de jouissance subie pendant la durée du trouble.

D’où vient la règle

Le fondement varie selon la source du dommage : responsabilité extracontractuelle de l’article 1240 du Code civil, trouble anormal de voisinage désormais codifié à l’article 1253, garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants, responsabilité des constructeurs, ou inexécution d’un contrat. Dans tous les cas, le principe de réparation intégrale exige que la victime soit replacée dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage, sans perte ni profit.

La nomenclature des experts judiciaires distingue, dans la rubrique C.18 « estimations immobilières », la sous-rubrique C.18.4 « préjudices immobiliers », signe que le chiffrage de ces préjudices est reconnu comme une spécialité de l’évaluation.

Dans un rapport d’expertise

L’expert décrit le bien, le fait dommageable et sa date. Il évalue la valeur vénale du bien dans l’hypothèse où le dommage n’existerait pas, à partir de références comparables, puis la valeur vénale telle que le bien se présente, en s’appuyant si possible sur des ventes de biens affectés d’un inconvénient semblable. Il explique le raisonnement qui conduit de l’une à l’autre : réduction du nombre d’acquéreurs, délai de vente allongé, coût des remèdes partiels. S’il y a perte de jouissance, il la chiffre séparément, sur la base d’une fraction de la valeur locative pendant la durée du trouble. Il distingue ce qui est certain de ce qui est probable.

Exemple

Une maison de 120 m² avec jardin exposé au sud, à LORIENT, valait 360 000 € avant qu’un immeuble de trois étages ne s’élève à 6 mètres de sa façade arrière, supprimant l’ensoleillement du séjour et créant des vues directes. Trois ventes de maisons comparables dans des situations de vis-à-vis marqué font apparaître un écart de 8 % à 12 %. L’expert retient une moins-value de 10 %, soit 36 000 €, et une perte de jouissance de 4 800 € pour les dix-huit mois de chantier.

À ne pas confondre avec

Le coût des travaux de réparation, qui est un autre mode de réparation, et la dépréciation du surplus, qui désigne le même mécanisme dans le cadre particulier d’une expropriation partielle.