Un bail commercial porte sur une chambre d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il prévoit une révision annuelle du loyer « avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La société qui exploite l’établissement demande que la clause soit réputée non écrite et que les majorations des cinq dernières années lui soient restituées. La cour d’appel de Lyon la déboute : le prix de l’occupation est fixé dès la signature pour toute la durée du bail, la clause d’augmentation forfaitaire est licite. La Cour de cassation casse le 3 septembre 2026, par un arrêt publié : une clause qui augmente le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni limite de durée, ne fixe pas le loyer initial, elle organise une révision à la seule hausse, et elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision. Pour l’évaluation des murs comme du droit au bail, la trajectoire du loyer n’est plus celle du contrat.
Les faits
Un couple donne à bail commercial à la société Semillance une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, que cette société exploite. Le bail stipule que le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, révisé annuellement au 1er janvier suivant, « avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ».
La locataire assigne les bailleurs pour faire constater le caractère réputé non écrit de cette clause et obtenir la restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années. La cour d’appel de Lyon, le 13 mars 2025, rejette ses demandes : la clause ne dépend d’aucun indice ni d’aucune variable, elle garantit au bailleur une augmentation fixe de 1,5 % par an, et le prix de l’occupation des lieux étant ainsi déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sauf révision triennale, il s’agit d’une clause d’augmentation forfaitaire du loyer, qui est licite.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au bulletin), au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, alinéa 1er, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce. Elle pose d’abord le partage : « la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties » et « doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ». Elle rappelle que le bail à loyer progressif par paliers, dans lequel les parties prévoient dès la signature « des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance », est un mode de détermination du loyer originaire qui ne fait pas obstacle à la révision légale (3e Civ., 14 mai 1980, n° 79-10.511), et qu’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse est réputée non écrite (3e Civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169).
La question posée est « celle de la licéité d’une clause d’augmentation forfaitaire et périodique du loyer stipulée dans un bail commercial, sans limitation de durée ou de plafond ». La réponse tient en un paragraphe : « A la différence d’un loyer progressif par paliers, ladite clause, en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. » Une telle clause « a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite ».
En jugeant la clause licite alors qu’elle « prévoyait une augmentation forfaitaire et automatique du prix du bail sans limite de durée, de sorte qu’elle s’analysait en une clause de révision du loyer à la seule hausse », la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations. Cassation totale, renvoi devant la cour d’appel de Lyon autrement composée, les bailleurs supportant les dépens et 3 000 € au titre de l’article 700.
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois clauses, trois régimes. Le loyer par paliers, avec des montants fixés à des dates fixées jusqu’à un plafond, reste un mode de fixation du loyer initial. L’indexation sur l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires reste valable si elle joue à la hausse comme à la baisse et laisse ouverte la révision de l’article L. 145-39 au-delà d’un quart de variation. La hausse forfaitaire perpétuelle, sans plafond ni terme, tombe, parce que le bail commercial se prolonge au-delà de son terme et que la clause aurait couru indéfiniment. L’arrêt du 22 juin 2022 commenté ici, qui avait validé une hausse annuelle de 4,5 % en la rangeant hors du régime de l’indexation, ne se lit plus sans cette réserve : ce qui compte désormais, c’est l’existence d’une limite de durée ou de plafond.
Le loyer facial n’est plus la référence. Une chambre d’établissement pour personnes âgées, comme un appartement de résidence de tourisme ou d’étudiants, se vend à des investisseurs avec un bail commercial signé par l’exploitant, et la garantie d’une progression du loyer fait partie de l’argument commercial. L’évaluation des murs par le revenu ne peut plus capitaliser cette progression. Elle repart du loyer de base et de la révision légale, triennale et plafonnée à la variation de l’indice, ou de l’indexation contractuelle si elle est régulière. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4 et 1.5) distingue la valeur locative de marché du loyer facial et du loyer économique ; ici, le loyer facial contient une part que le juge peut effacer.
Un passif de restitution. L’action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription (3e Civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405) ; la restitution des sommes, elle, se limite aux cinq dernières années, et c’est ce que demandait la locataire. Sur un loyer de 12 000 € par an, dix années de hausse à 1,5 % portent le loyer à un peu moins de 14 000 € ; si la révision triennale indexée n’aurait donné qu’environ 13 000 €, l’écart annuel se cumule sur cinq ans et vient en déduction du prix que l’acquéreur des murs accepte de payer. Le rapport d’évaluation signale la clause, reconstitue le loyer licite et chiffre l’écart.
Le droit au bail et l’exploitant. Pour la locataire, la clause pesait sur le taux d’effort et sur la valeur de son droit au bail, que le loyer contractuel réduisait à mesure qu’il s’éloignait de la valeur locative. Sa disparition rétablit un loyer plus proche du marché ; l’évaluation du fonds ou des titres de l’exploitant, qui capitalise un résultat, en tient compte à la date de référence retenue.
Rédiger et lire autrement. Un bail qui veut une progression garantie la stipule par paliers, avec des montants, des dates et un plafond ; à défaut, il indexe sur un indice autorisé, dans les deux sens. L’expert qui lit un bail existant classe la clause dans l’une des trois catégories avant de projeter le moindre flux, et il le dit dans son rapport.
Ce que l’expert en retient
- Une clause d’augmentation forfaitaire, périodique et automatique du loyer commercial, sans plafond ni limite de durée, est réputée non écrite : elle organise une révision à la seule hausse.
- Le loyer par paliers, avec des montants, des dates et un plafond, et l’indexation réciproque sur un indice autorisé restent valables.
- L’évaluation des murs par le revenu repart du loyer de base et de la révision légale ou de l’indexation régulière, pas de la progression garantie.
- La restitution des majorations sur cinq ans est un passif à chiffrer avant une cession des murs.
- Le rapport classe la clause d’évolution du loyer avant de projeter les flux.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes clause d’échelle mobile, indice des loyers commerciaux et valeur locative du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Augmenter automatiquement chaque année le loyer d’un bail commercial ? et Loyer de renouvellement : le loyer payé d’avance et le loyer binaire. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer qui monte chaque année par contrat, et une valeur à fixer ?
Je reconstitue le loyer tel qu'il aurait évolué sans la clause, je mesure l'écart avec la valeur locative et je chiffre ce que cela change pour les murs, le droit au bail et une restitution éventuelle.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
