Le loyer binaire associe une part fixe, le minimum garanti, et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires. Au renouvellement, le juge des loyers commerciaux peut-il porter ce minimum à la valeur locative ? Oui lorsque le bail le prévoit, répondent les arrêts publiés de 2016 et de 2018 ; pas sans volonté des parties, rappelle l’arrêt du 18 juin 2026.
Les faits
2016. Le 2 avril 2001, une société, aux droits de laquelle vient ensuite une SCI, loue pour dix ans à deux sociétés des locaux d’un centre commercial. Chaque bail stipule un loyer de base minimum et un loyer additionnel de 8 % du chiffre d’affaires ; au renouvellement, « le loyer de base sera fixé selon la valeur locative » et, à défaut d’accord, judiciairement. La bailleresse demande au juge des loyers de fixer le minimum garanti. Par deux arrêts du 19 février 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette les demandes : la clause de loyer binaire serait incompatible avec le statut, et le loyer renouvelé « ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ».
2018. Un bail commercial du 3 mars 1999 stipule un loyer égal à 7 % du chiffre d’affaires hors taxes du preneur, avec un minimum garanti à fixer à la valeur locative à chaque renouvellement ; les parties attribuent « compétence au juge des loyers ». Pour le renouvellement au 1er avril 2012, la bailleresse, qui vise un loyer annuel minimum de 200 800 € hors taxes et charges, saisit ce juge. Le 19 septembre 2017, la cour d’appel de Versailles rejette la demande et annule la clause : la valeur locative « ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer ».
2026. Selon bail du 29 septembre 2002, une société est locataire de locaux commerciaux appartenant à une SCI, moyennant une part fixe et une part variable calculée sur son chiffre d’affaires. Elle saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé ; le 16 mai 2024, la cour d’appel de Douai rejette sa demande. Son pourvoi invoque la soumission du bail à « l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux », la clause 4.1, qui qualifie le loyer de base de « minimum garanti correspondant à la valeur locative », et la clause qui interdit, lors des renouvellements, un loyer de base inférieur à la valeur locative de l’article L. 145-33.
La décision
2016 : cassation. Le 3 novembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-16.826 et 15-16.827, publiés au bulletin), la Cour de cassation casse partiellement les deux arrêts. Selon le résumé publié au bulletin, les parties « peuvent prévoir de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative » ; le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de la part variable due en sus du minimum, « en appréciant l’abattement qui en découle ».
2018 : cassation. Le 29 novembre 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-27.798, publié au bulletin), la Cour casse en totalité l’arrêt de Versailles : une telle stipulation « n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti ».
2026 : rejet. Le 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-21.045, non publié au bulletin), la Cour rejette le pourvoi. La cour d’appel a retenu « à bon droit » que la révision de la partie fixe « n’était régie que par la convention des parties » et que le juge des loyers ne pouvait fixer le loyer de base à la valeur locative « que si les parties en avaient manifesté la volonté » ; par une appréciation souveraine de l’ensemble des clauses, elle a relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre la détermination du loyer au juge des loyers.
Comment ces arrêts s’articulent. Les arrêts de 2016, 2018 et 2026 vont dans le même sens : en 2016 et en 2018, la fixation judiciaire du minimum est admise parce que le bail la prévoit ; en 2026, elle est refusée faute de volonté des parties. L’arrêt publié du 30 mai 2024 a précisé que cette volonté peut être recherchée même sans clause expresse, dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques ; postérieur, il prévaut sur une lecture stricte de la formule « lorsque le contrat le prévoit ». L’arrêt de 2026, le plus récent, s’inscrit dans cette ligne : l’existence de cette volonté relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (tribunal et cour d’appel).
Ce que cela change pour l’évaluation
La première question est juridique. En 2016 et en 2018, le bail prévoyait le recours au juge, celui de 2018 en attribuant expressément compétence au juge des loyers ; en 2026, ni la qualification du minimum en valeur locative, ni le renvoi à l’article L. 145-33 comme plancher, ni la soumission du bail au statut n’ont suffi à la cour d’appel pour retenir un accord. L’expert ne tranche pas cette question ; il la signale et, si la clause est muette, retrace l’historique du loyer et des avenants. Sans cette volonté, la valeur locative ne sert qu’à négocier ou à évaluer les murs.
Valeur locative, puis abattement. La valeur locative suit les cinq critères de l’article L. 145-33. En centre commercial, la surface retenue est la GLA (Gross Leasable Area) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, chapitre 6, § 6.3), et les références sont des minimums garantis de locaux comparables. Pour l’abattement, le rapport calcule le loyer additionnel attendu, puis rapporte le loyer total au chiffre d’affaires pour le comparer au taux d’effort de la branche (Charte, Titre III, chapitre 9). Le juge apprécie l’abattement ; le rapport lui en donne les éléments.
La valeur locative n’est pas seulement un plafond. Contrairement à la cour d’appel de Versailles, la Cour admet que, lorsque le contrat le prévoit, la valeur locative détermine le minimum garanti. Il en découle, sans que la Cour le dise en ces termes, que le loyer total peut dépasser la valeur locative : pourcentage du chiffre d’affaires avec le minimum pour plancher en 2018, minimum augmenté d’une part variable en 2016. Le juge ne détermine qu’une somme fixe, la clause variable étant reconduite (arrêt de 2024) ; le rapport présente donc séparément le minimum et le loyer total attendu.
À distinguer du loyer fixe. Dans un bail à loyer fixe, le loyer renouvelé obéit au plafonnement et à ses exceptions. Le minimum garanti ne se confond pas non plus avec la clause plancher d’un loyer indexé, qui, selon la Cour, fait échec au réajustement du loyer à la valeur locative.
Ce que l’expert en retient
- Le juge ne fixe le minimum garanti à la valeur locative que si les parties l’ont voulu.
- Le rapport cite d’abord les clauses du bail ; la volonté commune relève des juges du fond.
- Quand le juge peut fixer, l’expert établit la valeur locative selon l’article L. 145-33, puis les éléments de l’abattement lié à la part variable.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes valeur locative et valeur locative de renouvellement du lexique complètent cet article. Les points voisins : Bail né d’un bail dérogatoire : deux ans dès la demande du statut, Déplafonnement : le loyer fixé par transaction suffit à lui seul, Lissage du loyer déplafonné : 10 % par an, échéancier des parties et Loyer payé d’avance : la valeur locative n’en est pas minorée. Sur le même thème : Local monovalent : améliorations du preneur sans abattement et Facteurs locaux de commercialité : l’incidence potentielle suffit. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 15-16.826, n° 15-16.827, n° 17-27.798 et n° 24-21.045.
Et maintenant
Un loyer avec minimum garanti et part variable, et un renouvellement qui se discute ?
Je relève ce que le bail prévoit sur le recours au juge des loyers, j'établis la valeur locative du local selon les critères de l'article L. 145-33 et je chiffre les éléments de l'abattement lié à la part variable, pour le bailleur comme pour le preneur.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
