Un bail commercial est renouvelé, mais le bailleur tarde à proposer un nouveau loyer, qui ne devient exigible que près de quinze mois après la date d’effet du bail. À la révision triennale, de quel indice faut-il partir : celui de la date d’effet ou celui de la date d’exigibilité ? Par un arrêt publié du 8 septembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient la date d’effet du bail renouvelé et écarte la règle dite de la distorsion du code monétaire et financier, qui interdit à une clause de mesurer la variation de l’indice sur une période plus longue que l’intervalle entre deux révisions. Pour l’expert, c’est le dénominateur du calcul qui est fixé.
Les faits
Une société est locataire de locaux à usage commercial appartenant à une SCI. Elle sollicite le renouvellement de son bail ; faute d’accord des parties sur le prix, le juge des loyers commerciaux est saisi. Un arrêt du 5 février 2013 dit que le bail s’est renouvelé à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer déplafonné applicable à compter du 23 juin 2008. En cours d’instance, la SCI bailleresse demande la révision triennale du loyer.
La cour d’appel de Versailles, le 3 mars 2015, retient comme indice de base celui du deuxième trimestre 2007. La locataire se pourvoit : selon elle, la variation de l’indice devait se mesurer depuis la dernière fixation judiciaire du loyer, qui n’avait pris effet que le 23 juin 2008. Elle reproche aussi à la cour d’appel de ne pas avoir répondu à son moyen tiré de la règle de la distorsion, posée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Elle soutient enfin qu’en retenant les indices du deuxième trimestre 2007 et du quatrième trimestre 2010, la cour d’appel a retenu une période de variation supérieure à celle écoulée depuis le 23 juin 2008.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n° 15-17.485, publié au bulletin).
Elle approuve la cour d’appel d’avoir « exactement retenu que le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et que, si la date d’exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d’effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007 ».
Elle juge ensuite que la cour d’appel « en a déduit, à bon droit, sans être tenue de répondre à un moyen inopérant fondé sur l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, inapplicable à la révision triennale légale, que l’indice à retenir pour le calcul du loyer révisé était celui du deuxième trimestre 2007 ».
L’arrêt ne fixe aucun montant de loyer et ne se prononce ni sur la valeur locative, ni sur l’exception tirée d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. La révision de l’article L. 145-39, ouverte par une variation du loyer indexé de plus d’un quart, fait l’objet d’un autre arrêt de 2016 : le loyer de référence de la révision du quart après renouvellement.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le calendrier part de la date d’effet du bail renouvelé. L’article L. 145-38 du code de commerce ouvre la révision trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé. L’arrêt situe ce point de départ à la prise d’effet du nouveau bail, ici le 1er avril 2007, et non à l’exigibilité du loyer. Le report d’exigibilité est sans incidence sur cette date. En cas de tacite prolongation, la date d’effet se calcule elle-même à partir de la demande ou du congé, comme le montre l’article sur le bail renouvelé douze ans et un jour après son point de départ.
Le plafond se calcule depuis l’indice de la date d’effet. Sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation du loyer révisé ne peut excéder celle de l’indice depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (article L. 145-38) : l’indice du coût de la construction à l’époque des faits, l’indice des loyers commerciaux ou celui des loyers des activités tertiaires depuis la loi du 18 juin 2014. Le plafond est le loyer du bail renouvelé, multiplié par l’indice retenu à la date de la demande et divisé par l’indice de base ; le loyer révisé est la valeur locative dans cette limite. L’arrêt place ce dénominateur au trimestre de la date d’effet.
Un exemple pour mesurer l’enjeu. Avec des indices fictifs, un loyer renouvelé de 30 000 € par an, un indice de base de 100 et un indice de 108 à la date de la demande donnent un plafond de 32 400 €. Partir de l’indice 104 d’un trimestre d’exigibilité postérieur le ramènerait à environ 31 150 €, près de 1 250 € de moins par an. L’effet joue dans les deux sens, selon que l’indice a monté ou baissé entre-temps. Le rapport indique la date d’effet, les deux indices et leurs sources, puis compare le plafond à la valeur locative à la date de la demande, date à laquelle la révision prend effet selon le même article.
La règle de la distorsion ne gouverne pas la révision légale. La Cour juge l’article L. 112-1 du code monétaire et financier « inapplicable à la révision triennale légale » : l’objection tirée d’une période de variation plus longue que la durée écoulée depuis l’exigibilité du loyer est écartée. Un arrêt du 17 mai 2018, présenté dans l’article sur l’indexation réputée non écrite, complète ce schéma : quand la date d’effet du loyer révisé ne coïncide pas avec la date d’indexation annuelle, le juge adapte l’indice de base de la clause d’échelle mobile. Le calcul légal d’abord, l’indice de la clause ensuite. Une clause qui fait échec à la révision légale est d’ailleurs réputée non écrite, rappelle l’article sur la hausse automatique sans limite.
Ce que l’expert en retient
- Après un renouvellement, le délai de trois ans de l’article L. 145-38 court de la prise d’effet du bail renouvelé, non de l’exigibilité du loyer.
- L’indice de base de la révision triennale est celui de cette date d’effet ; un report d’exigibilité dû au retard du bailleur à proposer un loyer ne le déplace pas.
- L’article L. 112-1 du code monétaire et financier, inapplicable à la révision triennale légale, encadre la clause d’échelle mobile, dont l’indice de base s’adapte ensuite (arrêt du 17 mai 2018).
- Le rapport établit la date d’effet retenue, les deux indices et le plafond, puis les confronte à la valeur locative à la date de la demande.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner et les termes indice des loyers commerciaux, loyer plafonné et valeur locative du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2016 sur la révision du loyer ont leur commentaire : Révision du quart après renouvellement : le loyer du nouveau bail et Bail emphytéotique : pas de révision à la valeur locative. Sur le même thème : Bail commercial : douze ans et un jour, le loyer est déplafonné et Indexation non écrite : l’indu se calcule sans l’indexation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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