Selon la locataire, un loyer commercial indexé avait pris plus d’un quart depuis la signature du bail. Entre-temps, elle avait demandé le renouvellement, la bailleresse n’avait pas répondu, et le nouveau bail avait repris le même loyer. Par un arrêt publié du 15 décembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la variation d’un quart ouvrant la révision se mesure depuis le loyer initial du bail renouvelé : la hausse accumulée sous le bail expiré ne compte plus.
Les faits
Une société locataire est titulaire du droit au bail commercial concédé par une SCI le 20 octobre 1999. Fin décembre 2009, elle forme une demande de renouvellement que la bailleresse laisse sans réponse (le 29 décembre selon l’exposé des faits de l’arrêt, le 24 décembre selon ses motifs).
Elle fait ensuite valoir qu’au 1er juillet 2010, par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail venu à expiration, le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé au bail initial, et en demande la révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce. Ce texte ouvre la révision lorsque le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.
La cour d’appel de Paris, le 20 mai 2015, déclare la demande irrecevable. La locataire se pourvoit : faute d’accord des parties sur le nouveau loyer, le loyer du bail expiré, augmenté par les indexations successives, n’avait pas été « fixé contractuellement » et ne pouvait pas servir de référence.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-23.069, publié au bulletin) et condamne la locataire à verser 3 000 € à la SCI au titre de ses frais de procédure (article 700 du code de procédure civile).
Elle reprend les constatations de la cour d’appel : la demande de renouvellement avait mis fin au bail du 20 octobre 1999, et « un nouveau bail avait pris effet le 1er janvier 2010, définissant un nouveau loyer, fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail ». Elle approuve les juges d’avoir « retenu à bon droit que le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L. 145-39 du code de commerce était le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision ». La cour d’appel en a « exactement déduit qu’à défaut de variation d’un quart du loyer entre le 1er janvier 2010 et le 1er juillet 2010, la demande de révision était irrecevable ».
Le renouvellement fait donc naître un nouveau bail doté de son propre loyer initial, même identique au dernier loyer indexé ; en six mois, la variation d’un quart n’était pas atteinte. L’arrêt ne fait état d’aucun accord des parties ni d’aucune décision de justice fixant le loyer du bail renouvelé.
Le calendrier est compatible avec deux règles que l’arrêt ne cite pas : le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois de la demande est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L. 145-10 du code de commerce) et, lorsque le renouvellement est demandé pendant la tacite prolongation du bail, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande (article L. 145-12), comme le rappelle Bail commercial : douze ans et un jour, le loyer est déplafonné. La prise d’effet au 1er janvier 2010 laisse penser que le bail de 1999 était alors en tacite prolongation, sans que l’arrêt le précise (un bail parvenu à son terme le 31 décembre 2009 aurait conduit à la même date). L’arrêt de 2016 ne dit rien du loyer de référence pendant une simple tacite prolongation, qui ne crée pas de nouveau bail.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le décompte repart au renouvellement. L’expert part du loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision : après un renouvellement, le loyer du bail renouvelé à sa date d’effet, même s’il reprend à l’euro près le dernier loyer indexé du bail expiré.
Un exemple fictif. Un bail conclu à 20 000 € par an atteint 26 000 € par l’indexation à son expiration, soit 30 % de hausse, et il est renouvelé sans que le loyer soit refixé. Depuis le loyer initial, la variation dépasse le quart ; depuis 26 000 €, comme le veut l’arrêt, la révision ne s’ouvre que si le loyer indexé dépasse 32 500 € ou descend au-dessous de 19 500 €. Tant que le rapport des loyers indexés au loyer de référence reste entre 0,75 et 1,25, la demande est irrecevable.
Le niveau du loyer se discute au renouvellement. Le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (article L. 145-33 du code de commerce), dans la limite du plafond de l’article L. 145-34 sauf déplafonnement (Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond). Si le nouveau bail reprend le loyer en cours, comme en l’espèce, ce loyer devient la nouvelle base du quart.
La révision triennale suit d’autres règles. Celle de l’article L. 145-38 ne suppose pas de variation d’un quart ; son indice de base fait l’objet d’un arrêt distinct du 8 septembre 2016 (Révision triennale : l’indice de base à la date d’effet du bail). Le rapport précise quelle révision il chiffre.
Quand la révision s’ouvre. Le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande (article R. 145-22 du code de commerce) ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la hausse qui en résulte est limitée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente (article L. 145-39, issu de la loi du 18 juin 2014). L’arrêt du 30 mars 2017 n’admet la renonciation du preneur à la révision qu’après le constat d’une hausse de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile (Révision du loyer commercial : la clause plancher est illicite) ; l’arrêt de 2016 ne traite pas de la renonciation, mais, après un renouvellement, c’est depuis le loyer du bail renouvelé que ce quart se compte. Une clause qui fait échec au jeu de la révision légale est réputée non écrite (Loyer commercial : la hausse sans limite est non écrite).
Ce que l’expert en retient
- Après un renouvellement qui a fait naître un nouveau bail, la variation d’un quart de l’article L. 145-39 se mesure depuis le loyer initial du bail renouvelé.
- Ce loyer sert de référence même s’il est égal au dernier loyer indexé du bail expiré.
- Le rapport date la prise d’effet du bail renouvelé, reconstitue les loyers indexés depuis cette date et calcule leur rapport au loyer de référence.
- Le niveau du loyer se discute au renouvellement (articles L. 145-33 et L. 145-34).
- La révision triennale de l’article L. 145-38 ne suppose pas de variation d’un quart.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes clause d’échelle mobile, indice des loyers commerciaux et valeur locative du lexique complètent cet article. Les deux autres arrêts de 2016 sur la révision : Révision triennale : l’indice de base à la date d’effet du bail et Bail emphytéotique : pas de révision à la valeur locative. Sur le même thème : Révision du loyer commercial : la clause plancher est illicite et Indexation non écrite : l’indu se calcule sans l’indexation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer indexé qui a dérivé, et un renouvellement intervenu entre-temps ?
Je date la prise d'effet du bail renouvelé, je reconstitue la série des loyers indexés depuis le loyer de référence et je vérifie si la variation d'un quart est atteinte. Si la révision est ouverte, j'établis la valeur locative au jour de la demande, pour le bailleur, le preneur ou le juge.
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