Un couple achète un terrain à bâtir en mars 2012. L’état des risques annexé à la promesse de novembre 2011, puis à l’acte, mentionne un plan de prévention des risques d’inondation prescrit. Entre les deux, le 28 février 2012, le plan a été approuvé. Quatre ans plus tard, la commune leur délivre un certificat d’urbanisme négatif : le terrain est en aléa très fort, on n’y construira pas de maison. La cour d’appel rejette leur demande : l’information était la même. La Cour de cassation casse le 19 février 2026, dans un arrêt publié : un plan approuvé vaut servitude d’utilité publique, et l’état des risques devait être mis à jour à l’acte authentique. L’acquéreur peut alors demander la résolution de la vente ou une diminution du prix, et c’est là que l’évaluation entre en jeu.
Les faits
Par promesse synallagmatique du 3 novembre 2011, puis acte authentique des 21 et 23 mars 2012, deux vendeurs cèdent un terrain à bâtir à un couple. Un état des risques naturels du 3 novembre 2011, encore valide à l’acte puisque daté de moins de six mois, est joint aux deux actes ; il indique que le terrain se situe dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit par arrêté du 28 octobre 2008. Ce plan est approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012, entre la promesse et l’acte ; l’état des risques annexé à l’acte n’en fait pas mention.
En 2016, les acquéreurs décident de construire. La commune leur délivre un certificat d’urbanisme négatif, le projet se trouvant en aléa très fort du plan approuvé. Ils assignent les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts. La cour d’appel de Montpellier, le 16 novembre 2023, les déboute : l’arrêté de 2012 n’a fait qu’approuver le plan prescrit sans le modifier, un nouvel état des risques n’était pas nécessaire et aurait donné la même information ; elle ajoute que le certificat négatif reposait sur un arrêté postérieur de 2014.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524, publié au bulletin), au visa des articles L. 125-5 et L. 562-4 du Code de l’environnement et L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Elle rappelle la règle : « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». Et comme « le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme », il en découle que « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique ».
La cour d’appel avait constaté que le plan avait été approuvé depuis la promesse et que l’état des risques joint à l’acte ne mentionnait pas l’arrêté d’approbation : les acquéreurs « n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle ». Elle a violé les textes. Elle a de surcroît dénaturé le certificat d’urbanisme négatif, qui visait bien l’arrêté du 28 février 2012 et non celui de 2014. Renvoi devant la cour d’appel de Nîmes.
Ce que cela change pour l’évaluation
Prescrit et approuvé ne se valent pas. Un plan prescrit annonce une étude ; un plan approuvé fixe un zonage et un règlement opposables, et vaut servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme. Pour un terrain à bâtir, le passage de l’un à l’autre peut faire disparaître la constructibilité, ou la conditionner à des prescriptions coûteuses. C’est la raison de la mise à jour exigée à l’acte : l’information n’est pas « la même ».
Deux issues, un même chiffre. L’acquéreur peut demander la résolution, avec restitution du prix contre restitution du terrain, ou une diminution du prix. Dans les deux cas, le juge a besoin de la valeur du terrain tel qu’il était en droit au jour de la vente : un terrain en aléa très fort d’un plan approuvé, donc inconstructible pour une habitation, s’évalue avec les références de terrains non constructibles du secteur, jardins, terres, terrains de loisirs, et non avec les terrains à bâtir. La diminution du prix est l’écart entre le prix payé et cette valeur ; en cas de résolution, ce même écart mesure le préjudice complémentaire.
Ce que le rapport vérifie avant de chiffrer. Le zonage du plan approuvé à la date de la vente, sur la carte réglementaire et le règlement ; le certificat d’urbanisme ; la situation du terrain vis-à-vis du plan local d’urbanisme ; les servitudes annexées. Les pages communes de ce site donnent, pour chaque commune, les risques recensés par Géorisques et les arrêtés de catastrophe naturelle ; elles servent de premier repère, jamais de preuve.
Pour les vendeurs et les notaires. L’obligation porte sur le dossier de diagnostic technique à l’acte. Une promesse ancienne et un acte signé plusieurs mois plus tard appellent une vérification des arrêtés intervenus entre-temps : approbation d’un plan, modification, révision. La responsabilité se partage ensuite selon les pièces, mais le préjudice de l’acquéreur, lui, se calcule de la même manière.
Le lien avec la valeur des biens exposés. Au-delà du terrain nu, un plan de prévention approuvé pèse sur la valeur des maisons existantes : obligations de travaux, limitation des extensions, assurabilité. Une expertise en valeur vénale dans une zone couverte décrit ces contraintes et leur effet sur les comparables ; c’est un point à traiter, avec sa source, dans tout rapport concernant un bien en zone inondable.
Ce que l’expert en retient
- L’approbation d’un plan de prévention entre la promesse et l’acte impose une mise à jour de l’état des risques à l’acte authentique.
- Le manquement ouvre la résolution ou la diminution du prix, deux voies qui reposent sur la valeur du terrain tel qu’il est en droit à la date de la vente.
- Un terrain en aléa très fort s’évalue avec des références de terrains non constructibles, pas de terrains à bâtir.
- Le rapport cite la carte et le règlement du plan approuvé, le certificat d’urbanisme et les servitudes annexées au document d’urbanisme.
- Un plan approuvé pèse aussi sur la valeur des maisons existantes, par les travaux imposés et les limites aux extensions.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et le terme valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur le même thème : DPE erroné : perte de chance de négocier le prix et Terrain constructible, PLU et contraintes environnementales. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un terrain acheté constructible qui ne l'est plus, ou un état des risques incomplet ?
J'établis la valeur du terrain tel qu'il est en droit à la date de la vente et l'écart avec le prix payé, avec les références du secteur, pour une demande de diminution du prix ou de résolution.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
