Indemnité principale

L’indemnité principale est ce que l’exproprié reçoit en échange de son bien. Elle correspond, aussi près que possible, à la valeur vénale de l’immeuble tel qu’il est, occupé ou libre, avec ses qualités et ses défauts. Tout le reste, frais de remploi, dépréciation de la partie conservée, perte de loyers, déménagement, relève des indemnités accessoires, qui s’ajoutent à elle sans s’y confondre.

Sa particularité tient aux dates. La valeur est celle du marché à la date du jugement de première instance, mais le bien est pris dans sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et dans son usage à la date de référence, en général un an avant l’enquête publique. Ces trois dates sont rarement les mêmes et le rapport doit les tenir toutes.

D’où vient la règle

L’article L. 321-1 du Code de l’expropriation impose une indemnisation de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. L’article L. 322-1 dispose que le juge fixe les indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, sans tenir compte des améliorations faites pour obtenir une indemnité plus élevée. L’article L. 322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, d’après leur usage effectif à la date de référence.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.20) indique que l’indemnité principale est aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation. La Cour de cassation a jugé le 6 mars 2025 (n° 23-22.427) qu’en cas d’expropriation partielle, la qualification du terrain s’apprécie au regard de l’entière parcelle dont l’emprise est détachée.

Dans un rapport d’expertise

L’expert qualifie le bien à la date de référence, puis l’évalue par comparaison avec des ventes de biens de même nature et de même usage, aussi proches que possible de la date du jugement. Il tient compte de l’occupation : un immeuble loué se valorise avec une décote, ou par capitalisation du revenu. Il applique les abattements ou majorations justifiés par la situation particulière, sans forfait non motivé. Le rapport présente les références en tableau, avec leur source, leur date et leur prix au m², et explique chaque ajustement. Cette rigueur est nécessaire car le commissaire du gouvernement produit une évaluation contradictoire.

Exemple

Un immeuble de deux logements loués à FOUGÈRES est exproprié pour une opération de rénovation urbaine. Les loyers annuels s’élèvent à 13 200 €. L’expert évalue le bien libre à 210 000 € par comparaison, et occupé à 178 000 € en appliquant une décote de 15 % justifiée par des baux récents ; la capitalisation des loyers nets à 6,5 % donne 175 000 €. Il retient une indemnité principale de 177 000 €. Le remploi, calculé sur ce montant, et la perte de loyers pendant le remploi s’y ajoutent en accessoires.

À ne pas confondre avec

L’indemnité de remploi, accessoire couvrant les frais d’acquisition d’un bien de remplacement, et l’indemnité d’éviction du locataire commercial, due par l’expropriant à l’exploitant et non au propriétaire.