Date de référence

En expropriation, deux dates gouvernent le calcul de l’indemnité. La première est la date à laquelle le bien est estimé : le Code de l’expropriation retient la date de la décision de première instance, avec les prix du marché à ce moment. La seconde est la date de référence : elle sert à figer ce qu’est le bien, c’est-à-dire son usage effectif et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables, afin d’écarter les changements de valeur provoqués par l’annonce de l’opération elle-même. Un terrain devenu constructible grâce au projet public, ou une construction édifiée pour gonfler l’indemnité, ne sont pas pris en compte.

En règle générale, la date de référence est fixée un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Lorsque le bien est situé dans une zone couverte par un plan local d’urbanisme, elle correspond à la date à laquelle est devenu opposable le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone. En matière de préemption, le Code de l’urbanisme applique une règle voisine.

D’où vient la règle

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation fixe la date d’estimation et la date de référence, et précise que seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles à cette date. L’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme renvoie, pour le prix d’un bien préempté, aux règles de l’expropriation, avec une date de référence propre. La Charte de l’expertise rappelle le cadre au Titre II, § 8.13, et traite de l’indemnité d’expropriation au Titre III, § 1.20.

Dans un rapport d’expertise

L’expert identifie la date de référence à partir des pièces de la procédure (arrêté d’ouverture d’enquête, dates d’opposabilité du plan local d’urbanisme) et la mentionne en tête de son analyse. Il qualifie le bien à cette date : terrain à bâtir ou non, usage agricole, d’habitation ou commercial, situation locative. Il évalue ensuite ce bien ainsi qualifié aux conditions de marché de la date d’estimation, en écartant les comparables dont le prix a été influencé par l’opération. Le rapport sépare clairement ces deux étapes, car c’est souvent sur la qualification à la date de référence que porte le débat avec le commissaire du gouvernement.

Exemple

Une parcelle de 2 500 m² est expropriée pour une voie nouvelle. Au jugement, en 2026, le secteur est classé en zone urbaine et les terrains à bâtir s’y vendent 120 € par m². Mais à la date de référence, fixée au 15 mai 2022, la parcelle était en zone agricole du plan alors opposable, avec un usage de prairie. Elle s’évalue donc comme un terrain agricole, aux prix de 2026 pour ce type de bien : 1,20 € par m², soit 3 000 €, et non 300 000 €. Si, à l’inverse, le classement constructible était antérieur à la date de référence, la qualification de terrain à bâtir serait acquise.

À ne pas confondre avec

La date de valeur fixe le moment auquel les prix sont observés ; la date de référence fixe la consistance juridique du bien. La date de l’ordonnance d’expropriation commande, elle, la consistance matérielle du bien (article L. 322-1 du même code).