Une société achète une bastide en 2015. Elle découvre ensuite des remontées d’humidité et, sous son terrain, une canalisation publique d’eau potable qui alimente toute la commune, dont l’acte de vente ne dit rien dans son paragraphe sur les servitudes. La cour d’appel de Nîmes condamne les vendeurs pour le vice caché et, avec le notaire, pour la servitude dissimulée. La Cour de cassation, le 8 janvier 2026, approuve la qualification de servitude occulte et l’indemnité qui en découle, mais casse sur deux points : la clause d’exonération de la garantie des vices cachés visait bien le sol, le sous-sol et les bâtiments, et le notaire ne répond pas d’une garantie que les vendeurs doivent eux-mêmes. Pour l’expert, l’arrêt rappelle qu’une servitude a un prix, et que ce prix se chiffre à part.
Les faits
Par acte authentique du 27 juin 2015, deux vendeurs cèdent à une société civile immobilière une maison d’habitation, une bastide. L’acquéreur se plaint de désordres, des remontées d’humidité sur les murs dues au mode constructif du bâtiment, et découvre qu’une canalisation d’eau potable destinée à l’alimentation de toute la commune passe, enterrée, sous la propriété. Ni le compromis ni l’acte ne la mentionnent au paragraphe des servitudes. Seule la copie d’un permis de construire de 2006, annexée à l’acte dans un paragraphe consacré aux travaux et à l’assurance dommages-ouvrage, porte en note de bas de page que « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une canalisation d’eau potable publique traversant le terrain ».
La cour d’appel de Nîmes, le 23 novembre 2023, condamne les vendeurs à payer 71 980,40 € au titre de la garantie des vices cachés pour l’humidité, et, in solidum avec le notaire, 30 000 € pour la dissimulation de la servitude de canalisation. Elle écarte la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, qu’elle lit comme limitée aux vices en lien avec les diagnostics techniques énumérés.
La décision
La troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.599) statue en trois temps.
Sur la servitude, elle rejette le pourvoi des vendeurs. La cour d’appel a souverainement retenu « qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété », et que cette servitude administrative « ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d’un réseau d’eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien ». La mention en note d’un permis annexé, « sans rapport avec l’existence d’une servitude, n’était pas de nature à établir que les acquéreurs avaient été informés ». L’indemnité de l’article 1638 du Code civil est due.
Sur la clause d’exonération, elle casse pour dénaturation : l’acte stipulait, au paragraphe « charges et conditions », que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments » ; en la réduisant aux diagnostics, la cour d’appel a méconnu « les termes clairs et précis de cet acte ». La condamnation de 71 980,40 € tombe.
Sur le notaire, elle casse aussi : « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du Code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable », et « la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie ». Renvoi devant la cour d’appel de Montpellier.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une servitude occulte a un prix. L’article 1638 ouvre à l’acquéreur, quand le fonds est grevé d’une servitude non apparente et non déclarée d’une importance telle qu’il n’aurait pas acheté s’il l’avait connue, le choix entre la résiliation et une indemnité. Cette indemnité est une moins-value : la différence entre la valeur du bien tel qu’il a été présenté et sa valeur grevé de la servitude, à la date de la vente. Pour une conduite d’eau publique, l’expert mesure l’emprise de la bande sous laquelle on ne construit pas, ne plante pas d’arbres et n’implante pas de piscine, le droit d’accès du gestionnaire du réseau pour l’entretien, le risque de fuite et de travaux, et la gêne que cela crée sur un terrain d’agrément. Il compare avec des ventes de biens grevés et non grevés, ou applique une décote raisonnée à la valeur du terrain d’assiette. Les 30 000 € retenus ici sur une bastide donnent l’ordre de grandeur d’une contrainte réelle sur une partie limitée du terrain.
Apparente ou occulte : ce que voit la visite. Des regards ne révèlent pas une conduite d’alimentation communale ; des vannes non plus, selon la cour d’appel. Pour l’expert qui visite un bien avant une vente, la question se règle par les documents : plans des réseaux demandés au service des eaux, annexes du plan local d’urbanisme sur les servitudes d’utilité publique, titres antérieurs qui mentionnaient la conduite, comme ici l’acte de 2006. Une servitude connue du notaire par un acte précédent et absente du nouvel acte est exactement le cas que l’arrêt décrit.
La clause d’exonération se lit mot à mot. Entre vendeurs non professionnels, la clause qui exclut la garantie des vices affectant le sol, le sous-sol et les bâtiments est valable et couvre l’humidité d’une bastide, sauf si les vendeurs connaissaient le vice, ce que la cour de renvoi examinera. L’expert en évaluation chiffre néanmoins la moins-value liée à l’humidité et le coût des travaux, parce que le débat sur la connaissance du vice, remontées visibles ou non, travaux de masquage, en dépend, et parce que le juge doit disposer du chiffre si la clause est écartée.
Deux postes, deux rapports. L’humidité relève de la garantie des vices cachés, avec ses règles propres, la clause d’exonération, le délai de deux ans, la connaissance du vendeur. La canalisation relève de la garantie des servitudes, sans clause d’exonération ici et sans délai particulier de l’article 1648. Le rapport d’évaluation les présente séparément, avec une moins-value pour chaque, et n’additionne pas des postes de nature différente sans le dire.
Le notaire n’est pas le garant du vendeur. L’indemnité de l’article 1638 est due par les vendeurs ; le notaire qui a omis la servitude ne la doit pas à leur place, il ne répond que si les vendeurs sont défaillants. Pour l’acquéreur, cela oriente le recours ; pour l’expert, cela ne change pas le chiffre, mais cela explique pourquoi la moins-value doit être établie contre les vendeurs d’abord.
Ce que l’expert en retient
- Une conduite publique enterrée, non déclarée à l’acte, est une servitude occulte ; l’acquéreur a droit à une indemnité égale à la moins-value qu’elle entraîne.
- La moins-value se mesure par l’emprise, les contraintes de construction et d’usage, l’accès du gestionnaire et le risque, avec des références de marché.
- Avant une vente, les plans des réseaux et les titres antérieurs révèlent ce que les regards ne montrent pas.
- Une clause qui exclut les vices du sol, du sous-sol et des bâtiments se lit telle quelle ; elle cède seulement devant la connaissance du vice par le vendeur.
- Le rapport sépare le poste vices cachés du poste servitude, chacun avec sa moins-value.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et les termes moins-value et vice caché du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Mur humide : le prix tient-il compte du défaut ? et Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une servitude découverte après l'achat, et une moins-value à établir ?
Je mesure ce que la servitude retire à la valeur du bien, emprise, contraintes de construction et d'usage, risque, avec des références de marché, dans un rapport distinct du chiffrage des désordres.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
