Une maison est vendue en 2014 avec, au sous-sol, une pièce que les vendeurs ont transformée en pièce à vivre : isolation, cloisons, carrelage, plafond habillé. L’humidité apparaît. Après expertise judiciaire, les acquéreurs demandent 72 000 € pour les travaux, à titre principal et quel que soit le fondement, 15 000 € de restitution partielle du prix à titre subsidiaire, et 10 000 € pour le trouble de jouissance. La cour d’appel de Riom retient le vice caché, accorde la restitution partielle et la jouissance, et rejette les travaux. La Cour de cassation casse le 22 janvier 2026 : en statuant sur la demande subsidiaire sans examiner la principale, la cour a inversé l’ordre des demandes. Entre 72 000 € et 15 000 €, l’écart dit tout de la différence entre le coût de réparer et la perte de valeur.
Les faits
Par acte du 8 juillet 2014, un couple achète une maison d’habitation. Constatant de l’humidité dans une pièce du sous-sol que les vendeurs avaient transformée en pièce à vivre, les acquéreurs obtiennent la désignation d’un expert judiciaire, qui dépose son rapport le 12 mars 2019. Ils assignent ensuite les vendeurs en paiement du coût des réparations, en restitution partielle du prix et en dommages-intérêts pour trouble de jouissance, sur le fondement notamment de la garantie décennale et de la garantie des vices cachés.
La cour d’appel de Riom, le 12 septembre 2023, juge que les travaux des vendeurs, « un cloisonnement et l’isolation des murs, la pose d’un carrelage et l’habillage du plafond », ne constituent pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, retient la responsabilité des vendeurs au titre des vices cachés, alloue une somme au titre de la restitution partielle du prix et du préjudice de jouissance, et rejette la demande au titre du coût des travaux.
La décision
La troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 24-12.809) approuve d’abord la qualification : la cour d’appel « a pu en déduire qu’ils ne constituaient pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ». Pas de garantie décennale pour un aménagement de ce type.
Elle casse ensuite, au visa de l’article 4 du Code de procédure civile, selon lequel « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » : les acquéreurs sollicitaient, « à titre principal, quel que soit le fondement retenu de leurs demandes, la condamnation des vendeurs à leur payer une somme correspondant au coût des travaux réparatoires et, subsidiairement seulement, une somme au titre de la restitution d’une partie du prix de vente » ; en allouant la restitution partielle sans se prononcer sur les travaux, « la cour d’appel, qui a inversé l’ordre des demandes, a méconnu le texte susvisé ». Cassation limitée au rejet des 72 000 €, renvoi devant la cour d’appel de Lyon.
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois chiffres qui ne se remplacent pas. Le coût des travaux répare le bien ; la restitution partielle du prix corrige la vente ; le préjudice de jouissance indemnise le temps passé sans pouvoir utiliser la pièce. Le premier se prouve par devis et rapport technique ; le deuxième par la moins-value que le vice entraînait à la date de la vente, avec des comparables ; le troisième par la durée et l’usage perdu. Ici, la restitution retenue, 15 000 €, correspond à ce qu’un acquéreur informé aurait retranché du prix pour une pièce de sous-sol humide ; les travaux, 72 000 €, correspondent à ce qu’il en coûte pour la rendre saine. Le juge de renvoi devra dire si les vendeurs doivent le second chiffre, ce qui suppose qu’ils aient connu le vice, ce que la transformation faite par eux-mêmes rend plausible.
Pourquoi l’écart est si grand. Une pièce aménagée en sous-sol ajoute au prix de vente beaucoup moins que sa surface ne le suggère : elle ne compte pas comme surface habitable au sens réglementaire si elle manque de hauteur ou d’ouverture, elle se vend comme une annexe améliorée, et le marché la valorise par une prime limitée. Y remédier durablement, en revanche, suppose un traitement de l’humidité par l’extérieur, un drainage, une ventilation, la dépose et la refonte des aménagements, ce qui coûte souvent plus que la prime. Le rapport d’évaluation explique cet écart pour que le juge ne soit pas surpris qu’une moins-value modeste coexiste avec un coût élevé.
Aménagement ou ouvrage. Isoler, cloisonner, carreler et habiller un plafond n’est pas construire un ouvrage : pas de garantie décennale, donc pas d’assurance dommages-ouvrage à mobiliser, et l’action reste sur le terrain des vices cachés, avec ses règles propres, délai de deux ans, clause d’exonération, connaissance du vendeur. Pour l’expert, la qualification des travaux fait partie de la description du bien : elle oriente le fondement et, avec lui, la mesure de la réparation.
Présenter les demandes dans l’ordre, et les chiffrer toutes. L’arrêt est procédural, mais la leçon vaut pour le rapport : chaque prétention, principale ou subsidiaire, doit avoir son chiffre justifié, parce que le juge doit les examiner dans l’ordre et peut retenir l’une ou l’autre. Un rapport qui ne chiffre que la moins-value laisse la demande de travaux sans preuve ; un rapport qui ne chiffre que les travaux ne dit pas ce que vaut la réduction du prix.
La date de la vente reste la référence de la moins-value. La restitution partielle se calcule au jour de la vente, en 2014 dans cette affaire, avec les prix de l’époque ; le coût des travaux s’actualise à la date où ils seront faits. Le rapport indique ses dates de valeur, sans quoi les deux chiffres ne se comparent pas.
Ce que l’expert en retient
- Coût des travaux, restitution partielle du prix et préjudice de jouissance sont trois postes distincts, chacun avec sa preuve et sa date de valeur.
- Une pièce aménagée en sous-sol ajoute peu au prix mais coûte cher à assainir ; le rapport explique l’écart.
- Isoler, cloisonner et carreler n’est pas un ouvrage : pas de décennale, l’action reste sur les vices cachés.
- Le juge examine la demande principale avant la subsidiaire ; le rapport chiffre les deux.
- Le coût des travaux n’est dû que si le vendeur connaissait le vice ; la moins-value l’est dans tous les cas.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et les termes vice caché, moins-value et surface habitable du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien et Mur humide : le prix tient-il compte du défaut ?. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une pièce aménagée qui prend l'humidité, un coût de travaux élevé et une moins-value modeste ?
Je chiffre séparément le coût de remise en état, la moins-value du bien à la date de la vente et le préjudice de jouissance, pour que chaque demande soit soutenue par un chiffre, quel que soit le fondement retenu.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
