Une maison est vendue en octobre 2014. L’année suivante, un incendie se déclare dans la cheminée à foyer fermé et détruit une partie de l’immeuble. Les acquéreurs et leur assureur agissent contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés. La cour d’appel de Caen retient le vice et la responsabilité des vendeurs, mais elle borne les dommages-intérêts à la valeur vénale de la propriété avant sa destruction. La Cour de cassation casse le 8 janvier 2026 : le vendeur qui connaissait le vice doit tous les dommages-intérêts, y compris le coût de reconstruction du bien que l’acquéreur choisit de conserver. Pour l’expert, l’arrêt sépare nettement deux chiffres que les dossiers confondent souvent, la valeur vénale et le coût de remise en état.
Les faits
Par acte authentique du 30 octobre 2014, un couple vend une maison d’habitation à un autre couple. En 2015, un incendie se déclare dans une cheminée à foyer fermé et détruit une partie de l’immeuble. Après expertise, les acquéreurs et leur assureur, la Maif, assignent les vendeurs et leurs assureurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La cour d’appel de Caen, le 11 avril 2023, admet le vice caché à l’origine de l’incendie et condamne les vendeurs, mais limite à 170 000 € les dommages-intérêts dus à l’assureur des acquéreurs : ceux-ci « ne peuvent prétendre à être indemnisés, au titre de leur préjudice matériel, au-delà de la valeur vénale de la propriété avant sa destruction ». Les acquéreurs et l’assureur forment un pourvoi incident sur ce point, en soutenant qu’en présence d’un vendeur tenu de l’article 1645 du Code civil, le préjudice ne peut être limité à la valeur vénale du bien.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-10.636), au visa de l’article 1645 du Code civil : « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».
Elle en tire la règle : « le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire », « notamment pour obtenir le coût de la reconstruction du bien, lorsqu’il a fait le choix de le conserver », avec renvoi à ses arrêts de 2012, 2015 et du 30 janvier 2020 (n° 19-10.176). En plafonnant l’indemnisation à la valeur vénale de la propriété avant sa destruction, la cour d’appel a violé le texte. Cassation partielle, limitée à la condamnation de 170 000 €, renvoi devant la cour d’appel de Rouen ; les assureurs des vendeurs sont mis hors de cause.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux actions, deux mesures. L’action estimatoire de l’article 1644 rend à l’acquéreur une partie du prix : sa mesure est la moins-value que le vice entraînait à la date de la vente, et elle ne peut dépasser le prix. L’action en dommages-intérêts de l’article 1645, ouverte contre le vendeur qui connaissait le vice, répare tout le préjudice : le coût des travaux ou de la reconstruction, la perte de jouissance, le relogement, les frais. Cette seconde mesure n’a pas de plafond, et surtout pas celui de la valeur du bien. Une maison qui valait 170 000 € et dont la reconstruction coûte davantage donne lieu à des dommages-intérêts supérieurs à sa valeur.
Pourquoi le plafond tentait la cour d’appel. Le raisonnement vient du droit des assurances, où l’indemnité est souvent bornée par la valeur du bien assuré, et de l’idée qu’un acquéreur ne saurait recevoir plus que ce qu’il a perdu. Mais l’acquéreur qui garde sa maison n’a pas perdu une valeur, il doit la reconstruire ; c’est ce coût qui répare, et la Cour le dit depuis 2020. Le rapport d’évaluation ne présente donc pas la valeur vénale comme un maximum, mais comme une donnée distincte.
Ce que le rapport établit. Trois chiffres, séparés. La valeur vénale du bien avant le sinistre, avec les références du marché de l’époque, utile si l’acquéreur choisissait la résolution ou la réduction du prix, et utile au juge pour situer l’affaire. Le coût de reconstruction ou de remise en état, tiré des devis et du rapport de l’expert technique, actualisé à la date du jugement, avec, à part, la question d’une amélioration que la reconstruction apporterait au bien ancien, pour que le juge en décide. Les préjudices annexes, jouissance, relogement, frais, chacun avec ses justificatifs. Le lexique du site distingue pour cette raison la valeur de reconstruction de la valeur vénale : elles ne mesurent pas la même chose et ne se comparent pas.
La connaissance du vice. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose ; le vendeur particulier n’est tenu des dommages-intérêts que si sa connaissance est établie, par exemple par des travaux faits sur la cheminée, une facture ou un diagnostic. La qualité du vendeur commande donc le régime : réduction du prix seulement, ou réparation intégrale. L’expert en évaluation ne tranche pas ce point, mais il fournit les deux mesures pour que le débat soit complet quel que soit le fondement retenu.
L’assureur subrogé. Ici, la Maif avait indemnisé ses assurés et exerçait leur recours. Le montant qu’elle a versé, en valeur à neuf ou après vétusté, ne fixe pas le préjudice ; il en est une preuve parmi d’autres, et le rapport d’évaluation le confronte au coût réel de reconstruction avant que le juge de renvoi ne fixe le chiffre.
Ce que l’expert en retient
- Le vendeur qui connaissait le vice doit tous les dommages-intérêts, y compris le coût de reconstruction du bien conservé ; la valeur vénale n’est pas un plafond.
- L’action estimatoire se mesure par la moins-value à la date de la vente ; l’action en dommages-intérêts répare le préjudice entier.
- Le rapport présente séparément valeur vénale avant sinistre, coût de reconstruction et préjudices annexes.
- L’amélioration éventuelle apportée par la reconstruction se chiffre à part, pour que le juge en décide.
- Le montant versé par l’assureur subrogé ne fixe pas le préjudice ; il se confronte au coût réel.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et les termes vice caché et valeur de reconstruction du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Vice caché : l’expertise judiciaire suspend le délai de deux ans et Vice caché réparé par le syndicat : l’acquéreur garde son action en réduction du prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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Un sinistre après l'achat, un vendeur qui savait, et deux chiffres qui ne se ressemblent pas ?
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