Un restaurant est exploité à l’arrière d’une plage, dans un local loué par bail commercial depuis 2012. Poursuivi pour un arriéré de loyers, l’exploitant riposte : le terrain appartient au domaine public, le bail est nul, les loyers doivent lui être rendus et son fonds de commerce indemnisé. La cour d’appel annule le bail et refuse toute indemnité d’occupation au bailleur, qui n’est pas propriétaire. La Cour de cassation, dans un arrêt publié du 21 mai 2026, confirme la nullité mais casse sur l’indemnité : dix ans de jouissance effective se restituent en valeur. Reste à savoir laquelle.
Les faits
Le 12 décembre 2012, un particulier donne à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage, pour l’exploitation d’un restaurant, poursuivie ensuite sous forme de société. Le 3 septembre 2021, le bailleur délivre un commandement de payer un arriéré de loyers. Le 13 octobre 2021, l’exploitant et sa société l’assignent en nullité du bail, comme consenti sur un bien du domaine public, en restitution des loyers versés et en indemnisation de la perte du fonds de commerce.
La cour d’appel de Basse-Terre, le 14 mars 2024, déclare l’action recevable, annule le bail, condamne le bailleur à restituer les loyers et rejette sa demande d’indemnité d’occupation : n’étant pas propriétaire du bien, il n’est pas fondé à la réclamer.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur sur la nullité et l’accueille sur l’indemnité (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au bulletin).
La nullité. « Les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite. » L’action se prescrit par cinq ans « à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat », et non de la conclusion du bail.
La restitution. Au visa des anciens articles 1131 et 1304 du Code civil, « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». La cour d’appel, qui avait constaté que le bailleur « avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant », ne pouvait pas rejeter sa demande au motif qu’il n’en était pas propriétaire.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une restitution en valeur, pas un loyer. Le bail annulé ne peut plus servir de mesure : le loyer convenu disparaît avec lui, et les loyers versés sont restitués. En face, le locataire doit la valeur de ce qu’il a reçu, la jouissance d’un local de restaurant pendant près de dix ans. Les deux restitutions se compensent en tout ou partie, et le solde dépend d’une seule question : que valait cette jouissance, année par année ?
Ce que vaut la jouissance d’un local sans bail commercial. La valeur d’usage d’un local n’est pas la valeur locative d’un bail commercial. Le preneur n’a jamais eu ce que le statut donne, droit au renouvellement, indemnité d’éviction, plafonnement ; il occupait un bien dont l’usage relevait d’une autorisation domaniale, par nature précaire et révocable. L’expert part des loyers de locaux comparables du secteur, puis corrige pour l’absence de propriété commerciale et pour la précarité, comme il le fait pour une indemnité d’occupation, avec un abattement justifié par les références d’occupations domaniales voisines, redevances de concessions de plage ou de terrasses. Il tient compte aussi de ce que le bailleur a réellement fourni : le local et ses équipements, non le droit d’exploiter, qui appartenait à la personne publique.
Le fonds de commerce, sans le statut. L’exploitant demandait aussi l’indemnisation de la perte de son fonds. Sur le domaine public, un fonds de commerce ne peut exister que dans les conditions prévues par le Code général de la propriété des personnes publiques, avec une autorisation d’occupation, et sa valeur tient à la durée restante de cette autorisation plus qu’à la clientèle. Un rapport qui évalue un tel fonds sans partir du titre d’occupation surestime ce qui est perdu.
Les restitutions sur dix ans. La valeur de la jouissance se fixe période par période, avec les références de chaque année, et non par un loyer moyen appliqué à toute la durée ; le chiffre final dépend autant de la méthode que du marché. La même exigence vaut pour les loyers à restituer, à reconstituer sur pièces. Le rapport présente les deux colonnes et leur solde, comme pour toute annulation.
Ce que l’expert en retient
- Un bail commercial sur le domaine public est nul de nullité absolue ; l’action se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance de l’illicéité.
- L’annulation oblige le locataire à restituer la valeur de la jouissance, même si le bailleur n’était pas propriétaire.
- Cette valeur n’est pas le loyer du bail annulé ni la valeur locative commerciale : elle tient compte de la précarité et de l’absence de statut.
- Un fonds de commerce sur le domaine public s’évalue d’après le titre d’occupation et sa durée restante.
- Le rapport chiffre les restitutions dans les deux sens, année par année, avec ses références.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes indemnité d’occupation, valeur locative et fonds de commerce du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Dol sur les fondations : vente annulée, jouissance à restituer et Indemnité d’occupation en bail commercial : option et taxe foncière. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un local sur une plage, un port ou un quai, et un bail dont la validité se discute ?
J'établis la valeur de la jouissance des lieux sur la période, en tenant compte de la précarité de l'occupation et des références du secteur, pour fixer la restitution due ou la contester.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
