Une propriétaire voit la construction d’un immeuble collectif effacer la vue qu’elle avait sur la chaîne de Belledonne, et perd de l’ensoleillement. La cour d’appel lui accorde 25 000 € pour trouble anormal de voisinage, en jugeant qu’elle pouvait s’attendre à une construction, mais moins massive. La Cour de cassation casse : la société constructrice soutenait que plusieurs immeubles collectifs semblables existaient déjà dans ce secteur, le plus densément urbanisé de la commune, et la cour d’appel n’a pas répondu. L’arrêt du 26 septembre 2024 précède celui du 27 mars 2025 sur la zone urbaine dense ; ensemble, ils fixent la première question qu’un rapport sur une perte de vue doit traiter.
Les faits
Une société civile immobilière fait construire un immeuble d’habitation collective près de Grenoble. Une voisine l’assigne sur le fondement du trouble anormal de voisinage : l’immeuble obture la vue dont elle disposait sur une chaîne de montagnes, lui cause une perte d’ensoleillement et déprécie son fonds.
La cour d’appel de Grenoble, le 24 janvier 2023, la condamne à 25 000 € au titre de la perte de vue. Elle retient que la vue depuis l’habitation « avait été radicalement modifiée », alors qu’elle était auparavant dégagée sur de grands arbres et laissait apercevoir la montagne, et que si la voisine devait avoir conscience de la probabilité d’une construction sur un terrain constructible, « celle-ci ne pouvait s’attendre qu’à des constructions moins massives et préservant une vue plus harmonieuse que l’actuelle ».
La décision
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-13.770), au visa de l’article 455 du Code de procédure civile : tout jugement doit être motivé, et « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs ».
La société soutenait, preuve à l’appui, que la propriété se trouvait « dans la zone constructible la plus densément urbanisée de la commune » et que « plusieurs immeubles collectifs d’habitation, similaires à celui édifié par la SCI, étaient déjà implantés dans ce secteur », de sorte que la voisine pouvait raisonnablement prévoir la modification de vue. En statuant « sans répondre aux conclusions de la SCI », la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte. Six mois plus tard, le 27 mars 2025, la même chambre jugera, cette fois au fond, que l’anormalité du trouble s’apprécie au regard de l’environnement et que le juge doit rechercher si l’urbanisation de la zone n’exclut pas le trouble anormal.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’environnement avant le chiffre. Une perte de vue n’est indemnisable que si elle excède les inconvénients normaux du voisinage, ce que l’article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, a inscrit dans la loi pour les faits postérieurs à son entrée en vigueur. Ce qui est normal dépend du lieu : en zone urbaine dense, dans un secteur où des immeubles comparables existent déjà, la construction d’un immeuble de plus est prévisible, et la perte de vue qui en résulte n’est pas anormale. Le rapport d’expertise commence donc par décrire l’environnement : zonage du PLU, hauteurs autorisées, constructions existantes dans le secteur avec leur gabarit, date de construction et distance, et ce que le propriétaire pouvait prévoir lorsqu’il a acquis.
Ce que l’arrêt de 2024 ajoute. La cour d’appel avait raisonné sur ce que la voisine « pouvait s’attendre » à voir construire, sans examiner ce qui était déjà construit autour. Le critère de la Cour de cassation est factuel : les immeubles similaires déjà implantés dans le secteur rendent la modification de la vue prévisible. Un rapport qui joint un plan du quartier avec les immeubles collectifs existants, leurs hauteurs et leur date, répond à cette question avant que le juge ne la pose ; un rapport qui ne parle que de la vue perdue laisse l’adversaire l’invoquer.
La mesure de la perte. Quand le trouble est anormal, la moins-value se mesure par comparaison : ventes de biens similaires avec et sans vue dégagée dans le même secteur, écarts de prix constatés pour un même type de bien selon l’exposition et le vis-à-vis, le cas échéant références de biens ayant subi une construction voisine avant et après. La perte d’ensoleillement se mesure par une étude d’ombres portées aux différentes saisons, qui distingue une pièce de vie assombrie de quelques heures perdues en hiver. Les 25 000 € accordés en appel ne reposaient sur aucune de ces mesures dans les motifs rapportés ; c’est aussi ce qui rend un tel chiffre fragile.
La perte de jouissance à côté de la moins-value. Le préjudice a deux composantes qui ne se confondent pas : la perte de valeur du bien, subie une fois, et la perte d’agrément pendant l’occupation, qui s’apprécie par rapport à la valeur locative. Le rapport les sépare et les date.
Ce que l’expert en retient
- Avant d’évaluer une perte de vue, il faut établir qu’elle est anormale au regard de l’environnement : zonage, densité, immeubles similaires déjà construits.
- Le juge doit répondre à l’argument des constructions existantes ; le rapport doit donc le traiter, avec un plan et des gabarits.
- La moins-value se prouve par des ventes comparables avec et sans vue ; la perte d’ensoleillement par une étude d’ombres.
- Un chiffre sans références, comme les 25 000 € cassés ici, ne résiste pas à la contestation.
- Depuis la loi du 15 avril 2024, l’article 1253 du Code civil codifie le trouble anormal de voisinage sans changer l’exigence d’anormalité.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon voisin construit un immeuble, ma maison perd de la valeur et les termes trouble anormal de voisinage et moins-value du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Perte de vue en zone urbaine dense : pas de trouble anormal et Trouble anormal de voisinage et perte de vue. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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