Tutelle : vendre le logement de ma mère avec l'autorisation du juge

Votre mère est en tutelle, ou en curatelle, et vous êtes son tuteur. Elle vient d’entrer en établissement, sa maison est vide, et l’établissement coûte plus que sa retraite. Vous voulez vendre pour financer ses soins, mais le notaire vous a dit qu’il faut l’autorisation du juge, et le greffe vous a parlé d’estimations à fournir. Ce guide explique la procédure, ce que le juge vérifie, et ce qu’un avis de valeur ou un rapport d’expertise apporte à la requête.

Ce qui se passe concrètement

Le logement d’une personne protégée est un bien à part. La loi veut qu’il lui reste disponible aussi longtemps que possible, même après un départ en établissement, parce qu’un retour n’est pas exclu et parce que ses souvenirs y sont. Vendre n’est donc pas un acte de gestion ordinaire : c’est une décision que le juge doit autoriser.

Le tuteur prépare une requête au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui a succédé au juge des tutelles. Elle expose pourquoi la vente est nécessaire ou conforme à l’intérêt de la personne : coût de l’établissement, ressources, charges de la maison vide, impossibilité d’un retour. Elle est accompagnée de pièces : l’avis d’un médecin lorsque la vente a pour finalité l’accueil en établissement, une ou plusieurs évaluations du bien, souvent un projet de compromis sous condition suspensive de l’autorisation, l’avis de la personne protégée lorsqu’elle peut l’exprimer, et parfois celui des proches.

Le juge statue par ordonnance. Il autorise la vente, fixe le prix minimum ou la mise à prix, et peut assortir l’autorisation de conditions. Le tuteur signe ensuite l’acte chez le notaire, au nom de la personne protégée. En curatelle, c’est la personne protégée qui signe, assistée du curateur. Le prix est versé sur un compte à son nom, et le tuteur en rend compte.

Une vente conclue sans autorisation encourt la nullité (article 465 du Code civil). Le notaire ne signera pas sans l’ordonnance.

Ce que dit le droit

Le logement est protégé. Le logement de la personne protégée et les meubles qui le garnissent sont conservés à sa disposition aussi longtemps qu’il est possible. S’il devient nécessaire, ou conforme à son intérêt, d’en disposer par vente, résiliation ou conclusion d’un bail, l’acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s’il en existe un. Si l’acte a pour finalité l’accueil de la personne en établissement, l’avis préalable d’un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République est requis (article 426 du Code civil). Cette règle vaut pour toutes les mesures : tutelle, curatelle, habilitation familiale.

Les actes de disposition en tutelle. Le tuteur ne peut pas faire d’acte de disposition au nom de la personne protégée sans l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge. L’autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé (article 505).

Les interdictions. Le tuteur ne peut pas, même avec autorisation, acheter les biens de la personne protégée ni les prendre à bail (article 509, 4°), et l’opposition d’intérêts appelle un subrogé tuteur ou un tuteur ad hoc (article 455).

La curatelle. La personne en curatelle ne peut faire d’acte de disposition sans l’assistance du curateur (article 467). L’autorisation du juge pour le logement s’ajoute, en vertu de l’article 426.

Le juge. Le juge des contentieux de la protection exerce ses fonctions au sein du tribunal judiciaire (Code de l’organisation judiciaire, article L. 213-4-1 et suivants). Le tribunal compétent est en général celui du lieu de résidence de la personne protégée.

Un point fiscal à vérifier avec le notaire. La plus-value réalisée sur la résidence principale d’une personne entrée en établissement peut rester exonérée si la vente intervient dans les deux ans de l’entrée et si certaines conditions de ressources sont remplies (article 150 U, II, 1° ter du CGI). Ce délai peut peser sur le calendrier.

Ce que change un rapport d’expertise

Le juge doit fixer un prix minimum. Il ne visite pas la maison et ne connaît pas le marché de la commune. Il s’appuie sur ce qu’on lui fournit. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière distingue l’avis de valeur, qui affirme une valeur sans démonstration, de l’expertise, qui la justifie et la démontre selon une méthodologie et engage la responsabilité de son auteur (6e édition, novembre 2025, Titre I, § 1.1).

Deux niveaux sont possibles. L’avis de valeur sur dossier, sans visite, établi à partir des pièces et des photographies, avec la liste des documents reçus et manquants et ses réserves (Charte, Titre II, § 8.6). Il suffit souvent lorsque le bien est courant et que le juge demande une seconde estimation à côté de celle d’un notaire ou d’une agence. L’expertise avec visite, qui décrit l’état réel du bien, ses désordres, ses travaux, et le compare à des ventes identifiées. Elle s’impose lorsque le bien est atypique, lorsque la famille est divisée, ou lorsque l’acquéreur pressenti est un proche.

Dans tous les cas, le document est indépendant de la vente : je ne suis ni mandaté pour vendre, ni intéressé au prix, ce qui répond à l’exigence d’impartialité que la Charte impose (Titre I, § 4.1.3) et que le juge attend.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne remplace pas l’avis médical, il ne se prononce pas sur l’opportunité de vendre, il ne fixe pas le prix, qui appartient au juge, et il ne trouve pas d’acquéreur.

Un exemple chiffré

Madame L., quatre-vingt-huit ans, en tutelle, sa fille tutrice. Sa maison à PONT-L’ABBÉ est vide depuis huit mois. L’établissement coûte 2 400 € par mois, sa retraite s’élève à 1 500 € : le déficit mensuel de 900 € entame l’épargne, et la maison vide coûte encore taxe foncière, assurance et chauffage hors gel.

Une agence a remis un avis à 210 000 € « à négocier ». Un fils propose d’acheter à 180 000 €, en faisant valoir les travaux. Les deux autres enfants s’inquiètent. La tutrice demande une expertise avec visite. Le rapport décrit une maison des années 1970 sur un terrain de 800 m², avec une toiture à reprendre chiffrée sur devis à 14 000 €, et retient, à partir de sept ventes comparables sur la commune, une valeur de 225 000 € après déduction des travaux.

Le juge autorise la vente à un prix minimum de 215 000 €. La maison est vendue 222 000 € à un tiers, ou au fils, s’il s’aligne, avec l’accord du juge. Par rapport à la proposition initiale de 180 000 €, la personne protégée conserve 42 000 €, soit près de quatre ans de déficit mensuel couverts. Le rapport a coûté 975 € hors déplacement, et il a évité une discussion familiale que la tutrice n’aurait pas pu trancher seule.

Les erreurs fréquentes

• Signer un compromis ferme avant l’autorisation. L’acte accompli sans autorisation est nul. Un compromis doit comporter une condition suspensive d’autorisation du juge.
• Vendre à un proche sur une valeur de convenance. Le juge vérifie le prix, et les autres héritiers présomptifs pourront contester plus tard. Une évaluation indépendante protège tout le monde, l’acquéreur compris.
• Vider la maison avant la décision. Les meubles et les objets personnels sont conservés à la disposition de la personne protégée, et certains ont une valeur affective que le juge protège.
• Fournir une seule estimation d’agence. Un avis sans méthode ne permet pas au juge de fixer un prix minimum ; il demandera une seconde pièce, et le dossier prendra du retard.
• Oublier le délai fiscal de deux ans. L’exonération de la plus-value de la résidence principale peut se perdre si la vente traîne.

Ce qu’il faut réunir

• Le jugement d’ouverture de la mesure et, le cas échéant, la décision désignant le tuteur ou le curateur.
• Le titre de propriété, la taxe foncière, les diagnostics disponibles, les plans.
• Des photographies récentes de toutes les pièces, des dépendances et du terrain.
• Les devis de travaux, s’il y en a.
• L’attestation de l’établissement et un budget simple : ressources, charges, coût de l’hébergement.
• L’avis médical prévu par l’article 426 lorsque la vente est liée à l’entrée en établissement.
• Les offres déjà reçues et les coordonnées du notaire.

Délai et prix

Deux prestations selon ce que le juge attend. L’avis de valeur sur dossier, sans visite : 5 heures environ, à partir de 325 €. L’expertise en valeur vénale avec visite, en présence du tuteur : 15 heures environ, à partir de 975 € hors déplacement, rapport remis en général trois semaines après la visite. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, aller et retour. Acompte de 50 % à la commande, réglé par le tuteur au nom de la personne protégée, et facture établie à son nom pour le compte de gestion. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

La page Valeur vénale décrit le rapport et la page Tarifs la grille complète. Le devis est gratuit et peut être joint à la requête pour information du juge.