Nous préparons une donation-partage : comment évaluer les lots ?

Vous avez soixante-dix ans, une maison, un appartement loué, un terrain, un peu d’épargne, et trois enfants qui ne veulent pas les mêmes choses. Vous souhaitez répartir de votre vivant, une fois pour toutes, sans que l’un se sente lésé ni que la succession rouvre la discussion dans vingt ans. Le notaire vous parle de donation-partage. Ce guide explique ce que l’acte fige, à quelle condition, et pourquoi la valeur de chaque lot au jour de l’acte est la pièce maîtresse.

Ce qui se passe concrètement

Le notaire commence par l’inventaire : les biens que vous voulez transmettre, leur valeur, les donations déjà consenties. Puis la répartition : quel enfant reçoit quoi, et comment compenser les écarts, par une soulte versée par un enfant à un autre ou par des liquidités ajoutées à un lot. Puis la fiscalité : abattements, barème, éventuel démembrement si vous conservez l’usufruit.

Tous les enfants sont convoqués. Chacun signe l’acte et accepte son lot. L’acte est notarié, comme toute donation (article 931 du Code civil). Les droits sont payés. À partir de là, chaque enfant est propriétaire de son lot, et vous l’êtes plus.

À votre décès, la différence se voit. Dans une succession ordinaire, les donations faites aux enfants sont rapportées et réévaluées au jour du décès, ce qui rouvre le débat sur les valeurs. Après une donation-partage qui remplit les conditions de la loi, les lots ne sont pas rapportables et restent évalués au jour de l’acte. Le notaire chargé de la succession vérifie seulement que la réserve de chacun a été respectée, sur la base des valeurs de l’époque.

La valeur retenue pour chaque lot le jour de la donation-partage est donc définitive, pour la famille comme pour l’administration. C’est la raison pour laquelle elle mérite mieux qu’une estimation orale.

Ce que dit le droit

La donation-partage. Toute personne peut faire, entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens (article 1075 du Code civil). Les époux peuvent y procéder ensemble, pour leurs biens communs et propres (article 1076-1). Les biens reçus s’imputent sur la part de réserve de l’enfant, sauf s’ils sont donnés expressément hors part (article 1077).

La valeur figée au jour de l’acte. Les biens donnés sont évalués au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve, à trois conditions : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot, ils l’ont expressément accepté, et aucune réserve d’usufruit ne porte sur une somme d’argent (article 1078). Les donations antérieures peuvent être incorporées à l’acte et réévaluées à cette date (article 1078-1).

La réserve. Les enfants ont droit à une réserve de la moitié des biens pour un enfant, des deux tiers pour deux, des trois quarts pour trois ou plus (article 913). Le surplus, la quotité disponible, peut avantager l’un d’eux. L’enfant qui n’a pas reçu de lot, ou qui a reçu moins que sa réserve, peut agir en réduction au décès (article 1077-1). Depuis la réforme de 2006, la donation-partage ne peut plus être contestée pour simple lésion : seule l’atteinte à la réserve ouvre l’action.

Quand l’article 1078 ne joue pas. Si un enfant n’a pas été alloti, ou n’a pas accepté, les biens donnés sont réunis à la masse d’après leur état au jour de la donation et leur valeur au jour du décès (article 922). La Cour de cassation l’a rappelé pour un terrain donné nu puis construit : il s’évalue nu, à la valeur du décès (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 22-24.477, commenté sur ce site).

La fiscalité. Les droits de donation sont assis sur la valeur vénale réelle des biens (article 666 du CGI), après abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans (articles 779 et 784) et selon le barème en ligne directe (article 777). En cas d’usufruit réservé, la nue-propriété taxable se calcule selon le barème de l’article 669. L’administration peut rectifier une valeur insuffisante (article L. 17 du LPF).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport évalue chaque bien à la même date, avec la même méthode, et l’écrit.

La valeur vénale de chaque lot : maison, appartement loué, terrain, parts de SCI. Pour un appartement loué, la valeur tient compte du bail. Pour un terrain, de sa constructibilité vérifiée au plan local d’urbanisme. Pour des parts, de l’actif net réévalué et des décotes motivées. Chaque valeur est démontrée par des comparables identifiés, conformément à la définition de la valeur vénale de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1).

La valeur de la nue-propriété lorsque vous conservez l’usufruit, selon l’approche économique et selon le barème fiscal, les deux étant utiles à des fins différentes.

Une lecture commune. Le rapport est remis aux parents et, avec leur accord, à chacun des enfants. Lorsque les enfants sont invités à la visite, l’évaluation devient conjointe au sens de la Charte (Titre I, § 1.1) et personne ne peut plus dire, dix ans plus tard, que la maison avait été « donnée pour rien » à un frère. Le notaire peut annexer le rapport à l’acte.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne décide pas de la répartition, il ne calcule pas les droits, et il ne protège pas contre une action en réduction si la répartition choisie entame la réserve d’un enfant. Il donne les valeurs sur lesquelles le notaire construit l’acte.

Un exemple chiffré

Un couple de Loctudy, trois enfants, quatre biens : la maison familiale, un appartement à Quimper loué, un terrain à bâtir à Plobannalec-Lesconil et 60 000 € d’épargne. Les parents pensaient répartir sur la base de leurs propres estimations : maison 240 000 €, appartement 150 000 €, terrain 90 000 €.

L’expertise établit la maison à 300 000 €, avec six ventes comparables sur le littoral bigouden ; l’appartement à 150 000 €, compte tenu du bail en cours ; le terrain à 90 000 €, viabilisé et constructible. Masse totale : 600 000 €, soit 200 000 € par enfant à égalité.

La répartition retenue : l’aînée reçoit la maison, 300 000 €, et verse une soulte de 100 000 € à son frère cadet ; le second reçoit l’appartement, 150 000 €, et 50 000 € d’épargne ; le cadet reçoit le terrain, 90 000 €, 10 000 € d’épargne et la soulte de 100 000 €. Chacun est à 200 000 €.

Sur la base initiale de 240 000 € pour la maison, la masse aurait été de 540 000 €, chacun à 180 000 €, et l’aînée n’aurait dû qu’une soulte de 60 000 €. Comme l’article 1078 fige les valeurs, cet écart de 60 000 € serait resté définitivement acquis à l’aînée, au détriment de ses frères pour 40 000 €, sans recours possible au décès. La réserve des trois enfants représente 450 000 € ; la quotité disponible, 150 000 €, reste entière pour d’autres dispositions.

Les erreurs fréquentes

• Fixer les valeurs « en famille ». L’accord du moment ne survit pas toujours au décès, et l’administration ne le connaît pas.
• Évaluer les biens à des dates différentes. Une estimation de la maison vieille de trois ans et un prix de terrain d’aujourd’hui faussent l’égalité.
• Sous-évaluer pour réduire les droits. Le gain fiscal est modeste, la rectification est probable, et le lot sous-évalué avantage définitivement son bénéficiaire.
• Oublier les donations antérieures. Non incorporées, elles restent rapportables au décès et rouvrent la discussion.
• Réserver l’usufruit d’une somme d’argent. Cette seule clause fait perdre le bénéfice de l’article 1078.
• Laisser un enfant à l’écart. Sans lot accepté par chacun, la valeur au jour de l’acte n’est plus figée.

Ce qu’il faut réunir

• Les titres de propriété de chaque bien, les plans, les diagnostics, la taxe foncière.
• Les baux en cours pour les biens loués et le dernier loyer perçu.
• Le certificat d’urbanisme ou l’extrait du plan local d’urbanisme pour un terrain.
• Les statuts, les comptes et la répartition du capital pour des parts de société.
• La liste des donations déjà consenties, avec leur date et leur valeur d’origine.
• Le contrat de mariage des parents et le projet de répartition, même provisoire.
• Les coordonnées du notaire chargé de l’acte.

Délai et prix

La prestation est l’expertise en valeur vénale, avec visite de chaque bien : 15 heures environ pour le premier bien, soit à partir de 975 € hors déplacement, et un nombre d’heures réduit pour chaque bien supplémentaire du même dossier, précisé dans le devis. Pour des parts de SCI, l’évaluation relève de la page Fonds de commerce et titres de société, le plus souvent à partir de 1 300 € pour une société détenant un seul immeuble. Le rapport est remis en général trois semaines après la dernière visite. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, acompte de 50 % à la commande, TVA non applicable, article 293 B du CGI.

La page Valeur vénale décrit le rapport et la page Tarifs la grille complète.