Nous divorçons : qui garde la maison et combien vaut la soulte ?

Vous vous séparez et la maison est le principal bien du couple. L’un de vous voudrait y rester avec les enfants, l’autre veut sa part pour se reloger. Le notaire parle de soulte, de récompenses, de date de jouissance divise, et chacun a en tête un chiffre différent pour la maison. Ce guide explique comment se décide qui la garde, comment se calcule la soulte, à quelle date la valeur s’apprécie, et ce qu’un rapport d’expertise apporte à la liquidation.

Ce qui se passe concrètement

La séparation de fait vient d’abord. L’un des époux quitte le logement, l’autre y reste. Rien n’est encore partagé : la maison reste commune ou indivise selon le régime matrimonial.

Le divorce vient ensuite. Par consentement mutuel, la convention rédigée par les avocats doit régler la liquidation du régime ; lorsqu’un immeuble est en jeu, un état liquidatif notarié est annexé (article 229-3 du Code civil). Dans un divorce contentieux, le juge prononce le divorce, et la liquidation se fait après, chez le notaire ou, en cas de blocage, devant le juge aux affaires familiales avec un notaire commis.

Pour la maison, trois issues. Elle est vendue à un tiers et le prix net est réparti. Elle est attribuée à l’un des époux, qui verse une soulte à l’autre. Ou elle reste indivise pour un temps, par convention, ce qui reporte le problème. La banque intervient dans le deuxième cas : celui qui garde la maison doit reprendre le prêt à son seul nom, ce qui suppose son accord et souvent une évaluation du bien.

Le notaire calcule ensuite. Valeur de la maison, moins le capital restant dû, égale l’actif net. Les récompenses et créances entre époux corrigent le résultat. La soulte est la différence entre ce que l’attributaire reçoit et ce qui lui revient. Le droit de partage, réduit à 1,1 % de l’actif net partagé depuis 2022 pour les partages consécutifs à un divorce (article 746 du CGI), s’ajoute aux frais d’acte.

Ce que dit le droit

La valeur au jour du partage. Le partage de la communauté suit les règles du partage des successions (article 1476 du Code civil). Les biens sont donc estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829). La Cour de cassation l’a rappelé pour un logement occupé et dégradé par l’un des ex-époux : la date d’évaluation ne recule pas, les dégradations relèvent d’une indemnisation distincte (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501, commenté sur ce site).

La date des effets du divorce. Entre les époux, le divorce prend effet quant aux biens à la date de la demande en divorce, ou, sur demande, à la date à laquelle ils ont cessé de cohabiter et de collaborer (article 262-1). Cette date fixe la composition de la masse à partager, pas la valeur des biens. À partir de cette date, l’époux qui occupe seul le logement doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9).

L’attribution préférentielle. L’époux qui habite effectivement le logement peut en demander l’attribution préférentielle (article 831-2, par renvoi de l’article 1476). Dans le partage de communauté après divorce, elle n’est jamais de droit : le juge apprécie. La soulte est payable comptant sauf accord (article 832-4).

Les récompenses. Lorsque des fonds propres ont financé un bien commun, ou l’inverse, une récompense est due, égale au moins au profit subsistant : la proportion de la dépense dans la valeur du bien à l’époque, appliquée à la valeur au jour de la liquidation (article 1469, alinéa 3). Pour des travaux financés par la communauté sur un bien propre, la Cour de cassation a fixé la formule (Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-18.911, commenté sur ce site). En séparation de biens, les créances entre époux se calculent de la même manière (article 1479).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport donne au notaire et aux avocats les chiffres que la loi leur demande d’utiliser.

La valeur vénale au jour le plus proche du partage, en point et non seulement en fourchette, avec des comparables identifiés. C’est la base de la soulte.

La valeur à une date passée lorsqu’une récompense est en jeu : valeur du bien au jour de l’acquisition ou des travaux, reconstituée avec les ventes de l’époque, pour appliquer la proportion de l’article 1469.

La valeur locative pendant l’occupation privative, si une indemnité d’occupation est réclamée, avec un abattement motivé pour la précarité.

Trois formats existent (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre I, § 1.1). L’expertise unilatérale, commandée par un époux, sert à se faire une opinion et à négocier. L’expertise amiable conjointe, commandée par les deux avocats qui choisissent l’expert ensemble, convoque les deux époux à la visite ; elle évite dans la plupart des dossiers une expertise judiciaire. L’expertise judiciaire, ordonnée par le juge, s’impose quand rien d’autre n’aboutit.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne décide pas de l’attribution, il ne calcule pas la soulte définitive, qui dépend du passif et des récompenses arrêtés par le notaire, et il ne fixe pas l’indemnité d’occupation. Il fournit les valeurs qui entrent dans ces calculs.

Un exemple chiffré

Un couple marié sans contrat, propriétaire d’une maison à Fouesnant achetée 220 000 € en 2015, avec un capital restant dû de 90 000 €. Madame souhaite la conserver. Monsieur avance une valeur de 380 000 €, sur la foi d’une annonce voisine ; Madame retient 320 000 €, sur un avis d’agence.

L’expertise conjointe conclut à 350 000 €. L’actif net est de 260 000 €. Sans autre correction, Madame devrait à Monsieur une soulte de 130 000 €. Entre les deux chiffres avancés au départ, l’écart de 60 000 € sur la valeur représentait 30 000 € de soulte.

Madame établit ensuite que 44 000 € reçus de ses parents par donation ont financé l’achat, soit 20 % du prix. La communauté lui doit une récompense égale à 20 % de 350 000 €, soit 70 000 €. L’actif net à partager tombe à 190 000 €, dont la moitié, 95 000 €, revient à chacun. Madame reçoit la maison pour 260 000 € net ; il lui revient 95 000 € plus 70 000 € de récompense, soit 165 000 €. La soulte due à Monsieur est de 95 000 € au lieu de 130 000 €. Le rapport a fourni les deux valeurs nécessaires : celle de 2015 pour vérifier la proportion, celle d’aujourd’hui pour l’appliquer.

Les erreurs fréquentes

• Retenir le prix d’une annonce ou d’une vente voisine. Un prix affiché n’est pas un prix conclu, et une maison voisine n’est pas la vôtre. La soulte se calcule sur une valeur démontrée.
• Évaluer à la date de la séparation. Trois ans plus tard, le marché a changé, et la loi retient le jour du partage.
• Oublier le prêt et les récompenses. La soulte porte sur l’actif net, après passif et après récompenses. Un apport familial oublié coûte cher.
• Commander chacun son expertise. Deux rapports unilatéraux face à face conduisent rarement à un accord. Un rapport conjoint, oui.
• Négliger l’indemnité d’occupation. Celui qui reste dans la maison seul depuis la demande en divorce en doit une à l’indivision, et elle se prescrit par cinq ans.

Ce qu’il faut réunir

• L’acte d’achat de la maison et le contrat de mariage s’il en existe un.
• Le tableau d’amortissement du prêt et le capital restant dû.
• Les justificatifs des apports personnels : donation, succession, vente d’un bien propre.
• Les factures des travaux importants, avec leur date et leur mode de financement.
• La taxe foncière, les diagnostics, les plans, des photographies.
• Le stade de la procédure : date de la demande en divorce, ordonnance ou jugement, coordonnées des avocats et du notaire.

Délai et prix

La prestation est l’expertise en valeur vénale avec visite : 15 heures environ, à partir de 975 € hors déplacement, rapport remis en général trois semaines après la visite. Une valeur à une date passée pour les récompenses, ou une valeur locative pour l’indemnité d’occupation, s’ajoute au devis en heures. L’expertise amiable conjointe, avec réunion en présence des deux époux et de leurs avocats, est établie sur devis. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, acompte de 50 % à la commande, TVA non applicable, article 293 B du CGI. Sur désignation judiciaire, la rémunération est fixée par le juge (article 284 du Code de procédure civile).

La page Valeur vénale décrit le rapport et la page Tarifs la grille complète.