Valeur verte

« Valeur verte » est une expression commode, mais trompeuse si on la prend au pied de la lettre. La Charte de l’expertise le dit sans détour : la valeur verte n’existe pas en tant que telle à ce jour ; en revanche, les critères environnementaux peuvent avoir une incidence positive ou négative sur la valeur dans certains marchés. Il n’y a donc pas une valeur « verte » à côté de la valeur vénale, mais une valeur vénale qui, selon les marchés, intègre plus ou moins la performance énergétique du bien.

L’expression désigne en pratique deux phénomènes : la prime éventuelle dont bénéficie un bien performant (classe A ou B au DPE, certification environnementale) et, plus souvent en France, la décote qui frappe un bien mal classé, surtout lorsqu’une échéance réglementaire pèse sur lui.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 1.17 de la Charte (6e édition, novembre 2025) pose le principe, et le Titre IV, chapitre 3, le développe avec les positions des organisations internationales. Les EVS 2025 ont introduit l’EVS 6 sur l’évaluation et l’efficacité énergétique : lorsqu’une échéance légale affecte le droit d’utiliser ou de louer le bien en raison de sa classe énergétique, l’expert procède le plus souvent par la méthode résiduelle, en partant de la valeur du bien rénové et en déduisant le coût des travaux. En France, la loi du 22 août 2021 interdit la location des logements classés G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034.

Dans un rapport d’expertise

L’expert relève la classe énergétique, la date du diagnostic et, s’il existe, l’audit énergétique. Il recherche des comparables de même classe lorsque le marché en offre suffisamment ; à défaut, ou lorsqu’une échéance s’applique, il chiffre la valeur après rénovation puis déduit le coût des travaux, sur devis ou sur l’estimation figurant dans l’audit. Le rapport explique quelle approche est retenue et pourquoi, sans appliquer de pourcentage forfaitaire : la Charte rappelle que toute décote doit être justifiée.

Exemple

Appartement de 55 m² classé F, destiné à la location, dans une ville où les biens équivalents classés D se vendent 3 200 € par m². Valeur rénovée : 176 000 €. Travaux nécessaires pour atteindre la classe D, selon l’audit : 22 000 €, auxquels l’expert ajoute 3 000 € d’aléas et de perte de loyer pendant les travaux. Valeur résiduelle : 151 000 €. Un comparable classé F vendu récemment à 2 850 € par m² donnerait 157 000 € : l’écart de 6 000 € montre ce que ce marché n’avait pas encore intégré, et le rapport en discute.

À ne pas confondre avec

La valeur prudente répond à une exigence bancaire et n’est pas liée au DPE, même si la performance énergétique devient un paramètre de risque explicite. Le DPE mesure une consommation conventionnelle, pas la consommation réelle, comme le rappelle le Titre IV, § 1.6 de la Charte.