Expropriation

L’expropriation est le pouvoir reconnu à l’État, aux collectivités et à certains établissements publics de prendre un immeuble à son propriétaire, contre sa volonté, pour réaliser une route, une école, un aménagement, un logement social ou toute autre opération reconnue d’utilité publique. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer une fois l’utilité publique déclarée, mais il a droit à une indemnité qui répare intégralement son préjudice, et qui doit être payée avant la prise de possession.

La procédure comporte deux phases. La phase administrative aboutit à la déclaration d’utilité publique et à l’arrêté de cessibilité ; elle relève du juge administratif. La phase judiciaire, devant le juge de l’expropriation, transfère la propriété par ordonnance et fixe l’indemnité si aucun accord amiable n’est trouvé. C’est dans cette seconde phase que l’expert intervient.

D’où vient la règle

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen subordonne toute privation de propriété à une nécessité publique et à une juste et préalable indemnité. L’article L. 1 du Code de l’expropriation reprend ces conditions. L’article L. 321-1 dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L. 322-1 impose de fixer les indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; l’article L. 322-2 les fait estimer à la date de la décision de première instance, mais d’après l’usage effectif des biens à la date de référence, un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.20) décrit l’indemnité principale, proche de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation, et les indemnités accessoires.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport, souvent produit sous forme de mémoire pour l’avocat de l’exproprié, qualifie d’abord le bien à la date de référence : terrain à bâtir ou non, usage effectif, situation privilégiée. Il évalue l’indemnité principale par comparaison avec des ventes de biens de même nature, à la date la plus proche du jugement. Il chiffre ensuite chaque indemnité accessoire : remploi, dépréciation du surplus en cas d’emprise partielle, perte de loyers, frais de déménagement, trouble commercial pour un exploitant. Chaque poste renvoie à un texte et à une pièce, car le commissaire du gouvernement produira une évaluation concurrente.

Exemple

Une commune exproprie une maison de 95 m² sur 600 m² de terrain pour élargir une voie et créer un parking. L’offre de la commune est de 180 000 €. L’expert de l’exproprié retient, à partir de sept ventes comparables, une valeur vénale de 215 000 €. Il ajoute l’indemnité de remploi selon le barème usuel, soit 22 500 €, et les frais de déménagement sur devis, 3 200 €. Le mémoire conclut à 240 700 €. Le juge fixera l’indemnité après avoir entendu les parties et le commissaire du gouvernement, et visité les lieux.

À ne pas confondre avec

La préemption, où le propriétaire a choisi de vendre et où la collectivité se substitue à l’acquéreur, le prix étant fixé selon les règles de l’expropriation en cas de désaccord ; et la servitude d’utilité publique, qui restreint l’usage sans transférer la propriété.