Expertise amiable conjointe

Une expertise amiable conjointe est une expertise que deux parties, ou davantage, commandent ensemble : héritiers qui doivent partager, époux qui divorcent, associés qui se séparent, bailleur et preneur qui renouvellent un bail, propriétaire et voisin qui veulent régler un différend sans procès. Elles choisissent l’expert d’un commun accord, signent le même contrat d’expertise, sont convoquées à la visite, peuvent présenter leurs observations et reçoivent le même rapport. Rien ne se fait dans le dos de l’une d’elles.

Ce format se distingue de l’expertise amiable unilatérale, commandée par une seule partie, et de l’expertise judiciaire, ordonnée par le juge. Il est souvent plus rapide et moins coûteux que cette dernière, tout en offrant un rapport que les deux parties peuvent accepter, et que le juge peut utiliser si l’accord échoue.

D’où vient la règle

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (Titre I, § 1.1) distingue trois cas de figure : l’expertise amiable unilatérale, dont seul le client est informé ; l’expertise amiable conjointe, demandée conjointement par deux parties ou plus ; l’expertise judiciaire, demandée par un magistrat. Le contrat d’expertise (Titre II, § 9.1) identifie les donneurs d’ordre, la finalité et les conditions de diffusion du rapport.

Sur le plan probatoire, la Cour de cassation juge depuis un arrêt de chambre mixte du 28 septembre 2012 (n° 11-18.710) que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie. Une expertise conjointe, à laquelle les deux parties ont participé, échappe à cette limite dans les conditions précisées par des arrêts de 2025 et 2026 commentés sur ce site.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport mentionne l’identité de tous les donneurs d’ordre, la date et les participants de la visite, les pièces communiquées par chacun et les observations reçues. L’expert applique la même méthode que dans toute expertise : définition de la valeur, références vérifiables, calcul motivé. Il ne recherche pas un chiffre médian entre les attentes des parties, mais la valeur. Le contrat prévoit qui reçoit le rapport et si les parties s’engagent à en retenir la conclusion, auquel cas l’expert agit aussi comme tiers évaluateur.

Exemple

Trois frères et sœurs héritent d’une maison et de deux terrains à PONT-L’ABBÉ. L’un veut conserver la maison, les autres souhaitent une soulte juste. Ils commandent ensemble une expertise ; l’expert visite en présence des trois, reçoit les diagnostics et le plan de bornage, et conclut à 265 000 € pour la maison et 48 000 € pour les terrains. Le notaire rédige le partage sur ces bases. Le coût, partagé en trois, représente quelques heures de travail au tarif horaire, contre plusieurs mois et une consignation pour une expertise judiciaire.

À ne pas confondre avec

L’expertise judiciaire, seule à bénéficier des pouvoirs conférés par le juge, et l’expertise unilatérale « contradictoire », où une partie convoque l’autre à la visite sans que celle-ci ait choisi l’expert ni signé le contrat.