Expert judiciaire

L’expert judiciaire n’est pas un juge, ni un arbitre, ni le conseil d’une partie. C’est un technicien que le tribunal désigne quand la solution du litige dépend d’une question qu’il ne peut trancher seul : combien vaut cet immeuble, quel est le loyer de renouvellement de ce local, quelle est la perte de valeur causée par cette construction. Il accomplit sa mission personnellement, dans le respect du contradictoire, et remet un rapport dont le juge apprécie librement la valeur.

Le titre est réservé aux personnes inscrites sur une liste dressée par une cour d’appel, après vérification de leur compétence, de leur expérience et de leur honorabilité, pour une durée probatoire de trois ans puis par périodes de cinq ans. En estimations immobilières, la nomenclature prévoit la rubrique C.18, subdivisée en C.18.1 estimations matérielles (murs, terrains, droits réels), C.18.2 estimations immatérielles (loyers, éviction, fonds), C.18.3 droits sociaux à prépondérance immobilière et C.18.4 préjudices immobiliers.

D’où vient la règle

La loi du 29 juin 1971 organise les listes d’experts judiciaires et protège le titre. Le décret du 23 décembre 2004 fixe les conditions d’inscription, de réinscription et de discipline. L’arrêté du 5 décembre 2022 établit la nomenclature des rubriques. Les articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile régissent la mesure d’expertise : le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait (article 232) ; le technicien doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité (article 237) ; il ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique (article 238) ; le juge n’est pas lié par ses conclusions (article 246).

La Charte de l’expertise (Titre I, § 4.4) rappelle les obligations propres aux expertises judiciaires, dont le respect du contradictoire et l’accomplissement personnel de la mission.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport judiciaire suit la mission fixée par le jugement, point par point. Il relate la convocation des parties, la visite, les pièces reçues, les dires et les réponses qui leur ont été apportées. Il expose la méthode, les références et le calcul, puis répond à chaque chef de mission par un avis motivé, en s’abstenant de qualifier juridiquement les faits. Il est déposé au greffe, avec une demande de taxation des honoraires qui sont réglés sur la provision consignée par la partie désignée.

Exemple

Dans un litige sur le loyer d’un bail commercial renouvelé, le tribunal judiciaire de QUIMPER désigne un expert avec mission de déterminer la valeur locative du local au 1er janvier 2025 et de donner son avis sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. L’expert convoque les parties, visite les lieux, reçoit deux dires, et conclut à une valeur locative de 31 000 € contre un loyer plafonné de 24 800 €, en décrivant les changements du quartier sans se prononcer sur leur qualification. Le juge tranche ensuite le déplafonnement.

À ne pas confondre avec

L’expert amiable, choisi par une ou plusieurs parties sans intervention du juge, et le tiers évaluateur, dont la décision lie les parties par contrat. L’expert judiciaire, lui, ne lie personne : il éclaire.