Seconde lecture

Vous recevez un rapport d’expertise, celui de la partie adverse, de l’expert judiciaire ou d’un professionnel mandaté par une banque, et sa conclusion vous paraît contestable. Avant d’engager une contre-expertise, une seconde lecture permet de savoir si le rapport tient : le bien est-il correctement décrit, la date de valeur est-elle la bonne, les comparables sont-ils pertinents et bien retraités, les taux sont-ils justifiés, les hypothèses sont-elles cohérentes, la méthode est-elle adaptée ? Les normes européennes nomment cette prestation « valuation review » : l’évaluation du rapport d’un autre expert, prenant la forme d’un rapport de revue.

Les EVS précisent son objet : apprécier la conformité du travail examiné aux normes, vérifier les documents utilisés et leur bon usage, identifier les non-conformités et leur incidence sur les conclusions. Et sa limite : l’objectif n’est pas de fournir un nouveau chiffre, ce qui exigerait une nouvelle évaluation.

D’où vient la règle

L’EVS 4, § 7, des EVS 2025 encadre la revue d’évaluation : le relecteur doit être un expert qualifié, indépendant de l’auteur du rapport ; sa note indique le client, la finalité, ses exigences d’indépendance, si des échanges ont eu lieu avec l’expert initial, les hypothèses retenues, et signale les informations dont il n’a pas disposé. La Charte de l’expertise n’emploie pas le terme, mais son chapitre 10 décrit ce qu’un rapport doit contenir, ce qui fournit la grille de lecture, et son Titre I, § 4.2, impose la confraternité : la critique porte sur le raisonnement, jamais sur la personne. Dans une procédure judiciaire, les observations des parties sur le travail de l’expert prennent la forme de dires, prévus par le Code de procédure civile.

Dans un rapport d’expertise

La note de seconde lecture suit le rapport examiné point par point : mission et référentiel annoncés, dates, description du bien et surfaces, situation juridique et locative, sources et pertinence des comparables, ajustements, choix et paramètres des méthodes, cohérence des chiffres entre eux, présentation de la conclusion. Pour chaque point, elle distingue ce qui est conforme, ce qui est discutable et ce qui est erroné, et mesure l’incidence probable sur la valeur, en ordre de grandeur, sans se substituer à une nouvelle expertise. Elle sert à préparer un dire, une transaction, ou à décider si une expertise complète est nécessaire. Elle mentionne les pièces que le relecteur n’a pas eues et rappelle qu’il n’a pas visité le bien, sauf mission contraire.

Exemple

Dans un partage successoral, un héritier conteste un rapport concluant à 420 000 € pour un immeuble de rapport. La seconde lecture relève que trois des cinq comparables sont des ventes d’immeubles libres alors que le bien est entièrement loué, que le taux de capitalisation de 4,5 % retenu n’est appuyé par aucune référence, et que la surface a été prise sur un état descriptif ancien. Elle estime que ces points, s’ils étaient corrigés, pourraient conduire à une valeur sensiblement inférieure, sans en fixer le montant. Les parties conviennent alors d’une expertise amiable conjointe, qui conclut à 365 000 €.

À ne pas confondre avec

La contre-expertise est une nouvelle évaluation complète, avec visite. L’assistance à expertise accompagne une partie tout au long d’une expertise judiciaire. L’avis de valeur donne un chiffre sans démonstration ; la seconde lecture examine une démonstration sans donner de chiffre.