Expertise en évaluation immobilière

Le mot « expertise » est employé pour beaucoup de choses ; la Charte de l’expertise en évaluation immobilière lui donne un sens précis. Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent, l’expertise en évaluation immobilière est la prestation d’un expert répondant aux conditions de la Charte : elle consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers en analysant l’ensemble des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux, et se concrétise par un rapport rédigé sur la base d’un contrat préalable définissant la mission.

La Charte distingue trois cas de figure. L’expertise amiable unilatérale, demandée par une seule partie. L’expertise amiable conjointe, demandée ensemble par deux parties ou plus, qui reçoivent le même rapport. L’expertise judiciaire, ordonnée par un juge qui désigne un expert au cours d’une procédure. Les deux premières relèvent du contrat ; la troisième, du Code de procédure civile et de la loi du 29 juin 1971 sur les experts judiciaires.

D’où vient la règle

Le Titre I de la Charte (6e édition, novembre 2025) fixe les conditions d’exercice : définition et trois formats (§ 1.1), honoraires au forfait ou au temps passé, jamais indexés sur la valeur (§ 2.1), obligation de moyens et réserves (§ 2.2), assurance de responsabilité (§ 2.3), indépendance et confraternité (chapitre 4). Le Titre II décrit la mission : contrat d’expertise avec ses mentions obligatoires (§ 9.1), visite des immeubles (§ 9.2.1), contenu du rapport (chapitre 10). Les EVS 2025 traitent de l’expert qualifié (EVS 3), du processus (EVS 4) et du rapport (EVS 5). En France, les experts judiciaires en estimations immobilières sont inscrits sur les listes des cours d’appel sous la rubrique C.18 de la nomenclature.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport suit une structure que la Charte impose « sauf exception justifiée » : cadre de la mission (client, finalité, désignation du bien, référentiel, type de valeur, hypothèses), déclarations (absence de conflit d’intérêts, compétence, dates de visite, de valeur et de rédaction, personne ayant visité), documents reçus et manquants, description juridique et physique, analyse du marché, méthodes avec leurs calculs, conclusion en fourchette et en point, annexes. Il doit être clair, précis, concis, paginé, daté et signé. Il indique ce qui est inclus et exclu de la mission, et les réserves techniques (structure, installations, pollution) pour lesquelles l’expert n’est pas compétent.

Exemple

Un notaire liquidateur et les deux avocats d’un couple en instance de divorce demandent une expertise amiable conjointe de la maison familiale. Contrat signé par les deux époux : valeur vénale au jour le plus proche du partage, valeur locative pour l’indemnité d’occupation, honoraires au temps passé, 65 € l’heure, TVA non applicable. Visite en présence des deux parties, huit comparables analysés, rapport de vingt-quatre pages remis simultanément aux deux avocats : 312 000 € en point, dans une fourchette de 300 000 € à 325 000 €, et 1 150 € par mois de valeur locative. Les parties transigent sur ces bases sans que le juge ait à ordonner une expertise judiciaire.

À ne pas confondre avec

L’avis de valeur affirme une valeur sans démonstration. Le diagnostic technique (amiante, plomb, énergie) n’entre pas dans le champ de la Charte. L’expertise en bâtiment porte sur les désordres de construction, non sur la valeur.