Tiers évaluateur

Le tiers évaluateur est un expert que les parties choisissent ensemble et auquel elles s’engagent, par avance, à se soumettre. Sa mission n’est pas de conseiller l’une d’elles ni d’éclairer un juge : c’est de fixer un chiffre qui deviendra le prix ou la valeur convenue. Le mécanisme est ancien et simple. Deux personnes veulent conclure, une vente, une cession de parts, un partage, mais ne s’accordent pas sur le montant ; plutôt que de plaider, elles s’en remettent à un tiers dont elles reconnaissent la compétence et l’indépendance.

Sa décision a la force d’un contrat : elle lie les parties comme si elles avaient elles-mêmes fixé le prix. Elle ne peut être contestée que pour erreur grossière, dépassement de mission ou défaut d’impartialité.

D’où vient la règle

L’article 1592 du Code civil prévoit que le prix de la vente peut être laissé à l’estimation d’un tiers ; si le tiers ne veut ou ne peut faire l’estimation, il n’y a point de vente. Le tiers n’est ni un arbitre au sens procédural ni un expert judiciaire : il est le mandataire commun des parties, chargé de compléter leur contrat. L’article 1843-4 du même code organise un mécanisme comparable pour la valeur des droits sociaux, avec désignation par le président du tribunal à défaut d’accord.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière décrit l’expertise amiable conjointe, demandée conjointement par deux parties ou plus (Titre I, § 1.1), et détaille le contenu du contrat d’expertise (Titre II, § 9.1), qui doit préciser la finalité de la mission et l’usage qui sera fait du rapport.

Dans un rapport d’expertise

Le contrat d’expertise, signé par toutes les parties, précise que l’évaluation leur sera opposable et fixe la date de valeur, la définition de valeur retenue et les pièces à communiquer. L’expert convoque les parties à la visite, recueille leurs observations par écrit, puis rend un rapport unique et motivé. Il ne négocie pas et ne cherche pas un compromis : il détermine la valeur selon les méthodes de la Charte et des normes européennes, en expliquant chaque choix. Cette motivation est ce qui protège les parties contre l’erreur grossière et rend le chiffre acceptable par celle qui espérait mieux.

Exemple

Deux sœurs héritières d’une maison à CONCARNEAU souhaitent que l’une rachète la part de l’autre, mais l’une évoque 380 000 € et l’autre 450 000 €. Elles signent un contrat désignant un expert comme tiers évaluateur, avec engagement de retenir sa valeur. Après visite et analyse de neuf ventes comparables, le rapport conclut à 415 000 €. La soulte est calculée sur cette base, sans procédure judiciaire, en quelques semaines.

À ne pas confondre avec

L’expert judiciaire, désigné par le juge et dont l’avis ne lie ni le tribunal ni les parties (article 246 du Code de procédure civile), et l’expert d’une seule partie, dont le rapport unilatéral ne peut à lui seul fonder une décision de justice.