Indivision

L’indivision est la propriété à plusieurs d’un même bien. Chaque indivisaire détient une quote-part (la moitié, un tiers, 40 %) qui ne correspond à aucune partie matérielle du bien : on ne possède pas la cuisine ou le premier étage, on possède une fraction de tout. Elle naît le plus souvent d’une succession, d’un divorce (entre la dissolution de la communauté et le partage), d’un achat en commun par des concubins ou des partenaires. Elle est conçue comme provisoire : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué.

En attendant le partage, la vie de l’indivision obéit à des règles précises : les actes d’administration se décident à la majorité des deux tiers des droits, les actes graves à l’unanimité ; celui qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation ; celui qui a financé des travaux a droit à une créance contre l’indivision.

D’où vient la règle

Les articles 815 à 815-18 du Code civil constituent le régime légal ; les articles 1873-1 et suivants permettent d’y déroger par une convention d’indivision. L’article 815-9 fonde l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui jouit privativement du bien. L’article 815-13 règle les créances pour dépenses : la dépense de conservation est remboursée pour son montant, la dépense d’amélioration selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. L’article 829 impose d’évaluer les biens à la date la plus proche du partage. L’article 815-5-1 permet, sous conditions, la vente d’un bien indivis à la majorité des deux tiers avec l’autorisation du tribunal.

Dans un rapport d’expertise

L’expert fournit les chiffres autour desquels se règle une indivision : la valeur vénale du bien à la date la plus proche du partage, pour calculer la soulte ou fixer la mise à prix d’une licitation ; la valeur locative de marché, pour l’indemnité d’occupation, souvent réduite d’un abattement tenant compte de la précarité de l’occupation ; la plus-value apportée par des travaux, pour la créance d’amélioration, en comparant la valeur avec et sans les travaux. Lorsqu’il évalue une quote-part indivise prise isolément, par exemple pour une cession à un tiers ou pour un calcul fiscal, il examine si une décote se justifie par la difficulté de vendre une fraction de bien, en veillant à ne pas la cumuler avec une décote qui traduirait le même obstacle.

Exemple

Deux frères héritent d’une maison évaluée 240 000 €. L’aîné l’occupe seul depuis quatre ans ; la valeur locative de marché est de 900 € par mois, réduite de 20 % pour la précarité de l’occupation, soit une indemnité d’occupation de 720 € par mois et 34 560 € au total. Le cadet a financé 15 000 € de travaux de toiture (dépense de conservation), remboursés pour leur montant. Au partage, l’aîné conserve la maison : il doit à son frère la moitié de 240 000 €, plus 15 000 €, moins la moitié de l’indemnité d’occupation qu’il doit à l’indivision, le tout étant réglé dans le compte établi par le notaire.

À ne pas confondre avec

La copropriété divise un immeuble en lots privatifs et en parties communes selon la loi de 1965. Le démembrement sépare l’usufruit de la nue-propriété. La société civile immobilière substitue des parts sociales à l’indivision, avec ses propres règles.