Dépréciation du surplus

Quand une expropriation ne porte que sur une partie d’une propriété, une bande de terrain pour élargir une route, un angle de parcelle pour un carrefour, le propriétaire garde le reste. Mais ce reste ne vaut pas toujours ce qu’il valait proportionnellement avant : une maison désormais à 3 mètres de la chaussée, un terrain devenu trop étroit pour construire, un champ coupé en deux, un accès supprimé. Cette perte de valeur de la partie conservée est la dépréciation du surplus. Elle est indemnisée en plus de la valeur de l’emprise.

Lorsque le surplus est devenu inutilisable dans des conditions normales, le propriétaire peut demander que l’expropriation porte sur la totalité : c’est la réquisition d’emprise totale.

D’où vient la règle

Le fondement est l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, qui impose de couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. La dépréciation du surplus est un préjudice direct de l’emprise, distinct de la dépossession, et la jurisprudence l’indemnise de façon constante à titre accessoire. Le Code de l’expropriation organise par ailleurs la réquisition d’emprise totale pour les parcelles bâties et les terrains dont le reste ne peut plus être utilisé normalement.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.20) rappelle que l’indemnité principale est accompagnée d’indemnités accessoires qui couvrent tous les éléments du dommage subi.

Dans un rapport d’expertise

L’expert évalue d’abord la propriété entière avant l’emprise, puis la valeur de l’emprise elle-même à l’unité de surface sur la base de la qualification de la parcelle entière, conformément à la jurisprudence de 2025. Il évalue ensuite le surplus tel qu’il se présentera après les travaux : surface, forme, constructibilité résiduelle au regard des règles de recul, accès, nuisances de la voie créée. La dépréciation est la différence entre la valeur du surplus avant et après, en excluant la valeur de l’emprise pour ne pas la compter deux fois. Le rapport joint un plan avant et après et, s’il y a lieu, le calcul de la constructibilité perdue.

Exemple

Une parcelle de 1 200 m² en zone constructible, supportant une maison, vaut 300 000 € avant l’emprise ; le terrain nu se négocie 250 € le m² dans ce secteur. Un élargissement de voirie prélève 150 m² en façade : l’emprise vaut 37 500 €. La maison se retrouve à 4 mètres de la route au lieu de 14, avec une exposition au bruit accrue et un jardin de devant supprimé. Par comparaison avec des maisons en bordure directe de la même route, l’expert évalue le surplus à 235 000 € au lieu de 262 500 €. Dépréciation du surplus : 27 500 €, à ajouter à l’emprise et au remploi.

À ne pas confondre avec

La moins-value en matière de préjudice immobilier, notion équivalente hors expropriation, et la plus-value que les travaux peuvent procurer au surplus, que le juge peut prendre en compte dans certains cas prévus par le Code.