Licitation

Quand des indivisaires ne parviennent ni à se partager un bien ni à s’entendre pour que l’un d’eux le conserve contre une soulte, la solution est de le vendre et de partager le prix. La licitation est cette vente, faite aux enchères. Elle peut être amiable, lorsque tous les indivisaires y consentent devant notaire, ou judiciaire, lorsque le tribunal l’ordonne dans le cadre d’un partage ; elle se déroule alors à la barre du tribunal, par le ministère d’un avocat, sur un cahier des conditions de vente.

Le point sensible est la mise à prix. Trop basse, elle expose les indivisaires à une adjudication très inférieure à la valeur du bien, même si la surenchère et la possibilité de fixer une mise à prix réaliste limitent ce risque. Trop haute, elle conduit à une absence d’enchères et à une nouvelle vente sur baisse de mise à prix. C’est ici que l’évaluation compte.

D’où vient la règle

L’article 1686 du Code civil prévoit que, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires. L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. L’article 815-5-1 du Code civil ouvre une autre voie : la vente de gré à gré autorisée par le tribunal à la demande d’indivisaires représentant au moins deux tiers des droits, lorsque le refus des autres met en péril l’intérêt commun.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit la valeur vénale du bien à la date la plus proche de la vente, dans son état réel, occupé ou libre, avec ses désordres éventuels, car c’est ce bien-là qui sera adjugé. Il décrit les éléments qui influencent une vente aux enchères : possibilité de visite, occupation, état, servitudes, diagnostics. Le rapport donne une fourchette et une valeur en point, à partir desquelles les parties ou le juge fixent la mise à prix, souvent à un niveau inférieur à la valeur pour susciter les enchères. Il précise que le prix d’adjudication, obtenu dans les conditions particulières des enchères judiciaires, peut différer de la valeur vénale sans que celle-ci soit remise en cause : la Charte de l’expertise rappelle qu’il n’existe pas de décote standard entre une vente forcée et la valeur de marché.

Exemple

Trois cousins sont indivisaires d’une longère héritée, inoccupée, avec des travaux importants. Aucun ne veut la reprendre. L’expertise conclut à une valeur vénale de 165 000 € en l’état. Le tribunal ordonne la licitation avec une mise à prix de 120 000 €, selon la proposition des parties. Après enchères, le bien est adjugé 158 000 €, frais en sus pour l’adjudicataire. Le prix, déduction faite des frais de la procédure, est partagé par tiers. Une vente amiable, si les trois cousins s’étaient accordés, aurait sans doute permis d’approcher la valeur d’expertise en évitant une partie des frais.

À ne pas confondre avec

La saisie immobilière est une vente forcée à l’initiative d’un créancier. L’attribution préférentielle permet à un indivisaire de conserver le bien contre une soulte. La vente de gré à gré de l’article 815-5-1 n’est pas une vente aux enchères.