Soulte

Quand un bien ne se partage pas en nature, l’un des copartageants le garde et paie aux autres la part qui leur revient : cette somme est la soulte. Elle apparaît dans presque toutes les liquidations où un logement est en jeu : divorce, succession, fin d’une indivision entre concubins ou entre associés. Le Code civil pose le principe que l’égalité dans le partage est une égalité en valeur ; lorsque la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte.

Le montant de la soulte dépend donc de trois données : la valeur du bien attribué, le passif qui le grève (capital restant dû d’un prêt, par exemple) et les droits de chacun dans la masse. La valeur est celle du bien à la date la plus proche du partage, ce qui donne toute son importance à la date de valeur.

D’où vient la règle

Les articles 826, 828, 829 et 834 du Code civil organisent la soulte : égalité en valeur, évaluation des biens à la date la plus proche du partage, paiement comptant en cas d’attribution préférentielle sauf accord, et révision lorsque le débiteur a obtenu des délais et que la valeur du bien a varié de plus du quart depuis le partage. L’article 1476 rend ces règles applicables au partage de la communauté entre époux. Le droit de partage est prévu à l’article 746 du Code général des impôts.

Dans un rapport d’expertise

L’expert n’établit pas la soulte : c’est le notaire ou le juge qui la fixe, après avoir arrêté la masse et les droits de chacun. Ce que l’expert fournit, c’est la valeur du bien à la date demandée, avec une fourchette et une valeur en point, et, si nécessaire, une valeur à une autre date (date de la jouissance divise fixée par le juge, date de la demande en divorce pour certaines créances). Lorsqu’un époux a réalisé des travaux ou occupe le bien, le rapport donne les éléments accessoires : valeur sans les travaux pour une récompense, valeur locative pour une indemnité d’occupation. Dans une expertise amiable conjointe, les deux parties reçoivent le même rapport, ce qui limite la discussion à la valeur elle-même.

Exemple

Divorce, maison commune évaluée 280 000 € au jour le plus proche du partage, capital restant dû du prêt 60 000 €, droits égaux. Actif net : 220 000 €, soit 110 000 € chacun. L’époux qui conserve la maison reprend le prêt et verse une soulte de 110 000 €. Si la maison avait été retenue à 250 000 € sur la base d’une estimation ancienne, la soulte aurait été de 95 000 € : l’écart de 15 000 € est le coût, pour l’autre époux, d’une valeur non actualisée. Une expertise amiable conjointe évite ce type d’écart.

À ne pas confondre avec

La récompense est une créance entre un époux et la communauté, calculée selon l’article 1469 ; elle entre dans la masse avant le calcul de la soulte. L’indemnité d’occupation rémunère la jouissance privative d’un bien indivis. La licitation est la vente du bien, qui remplace la soulte lorsque personne ne le conserve.