Trouble anormal de voisinage

Vivre à côté des autres impose de supporter certains inconvénients : le bruit d’une école, l’ombre d’un arbre, la vue d’un immeuble. Le droit ne répare pas ces désagréments ordinaires. Il répare en revanche le trouble anormal, celui qui excède ce que chacun doit tolérer de ses voisins compte tenu du lieu et de l’époque. La responsabilité est alors engagée sans qu’il soit besoin de prouver une faute : le fait de causer le trouble suffit.

Pour l’évaluation immobilière, le trouble anormal est surtout invoqué pour des pertes de vue, d’ensoleillement ou d’intimité liées à une construction voisine, et pour des nuisances durables : bruit, odeurs, poussières, circulation. Le propriétaire demande alors la réparation de la perte de valeur de son bien et de la gêne subie.

D’où vient la règle

Longtemps jurisprudentiel, sur le fondement de l’article 544 du Code civil, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage figure depuis la loi du 15 avril 2024 à l’article 1253 du Code civil : le propriétaire, le locataire, l’occupant ou l’exploitant qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Le texte réserve le cas des activités préexistantes exercées conformément à la réglementation.

L’anormalité s’apprécie concrètement. La Cour de cassation a refusé l’indemnisation d’une perte de vue causée par des maisons édifiées en limite de propriété dans un lotissement (9 novembre 2023, n° 22-15.403), et a exigé en 2025 que le contexte d’une zone urbaine dense soit examiné.

Dans un rapport d’expertise

L’expert ne se prononce pas sur l’anormalité, qui relève du juge, mais il en fournit la mesure. Il décrit précisément le trouble : hauteur et distance de la construction, heures d’ensoleillement perdues, vues créées, niveaux de bruit s’ils sont mesurés. Il évalue ensuite la valeur du bien avant et après, en recherchant des ventes de biens exposés à un inconvénient semblable dans le même secteur, et en expliquant l’écart. Le rapport indique aussi ce que le marché local considère comme normal : en centre-ville dense, un vis-à-vis à 8 mètres n’a pas le même effet qu’en lotissement pavillonnaire.

Exemple

Une maison avec terrasse orientée à l’ouest, à SAINT-BRIEUC, perd l’ensoleillement de fin de journée après la construction d’un immeuble de quatre niveaux à 9 mètres. L’expert relève une perte de trois heures de soleil en été sur la terrasse et le séjour. À partir de quatre ventes de maisons comparables avec et sans vis-à-vis important, il chiffre la moins-value à 7 % d’une valeur de 320 000 €, soit 22 400 €. Le tribunal décidera si, dans ce quartier en densification, le trouble excède les inconvénients normaux.

À ne pas confondre avec

La violation d’une règle d’urbanisme, qui relève du juge administratif et n’entraîne pas nécessairement un trouble anormal, et la servitude de vue des articles 678 et suivants du Code civil, qui fixe des distances minimales sans préjuger de l’anormalité.