Perte de jouissance

La perte de jouissance est le préjudice de celui qui ne peut pas utiliser son bien comme il le devrait : un appartement inhabitable pendant des travaux de reprise, une pièce condamnée par l’humidité, un jardin inutilisable à cause d’un chantier voisin, une maison livrée avec retard. Elle ne porte pas sur la valeur du bien mais sur son usage, pendant un temps limité. Une fois le désordre réparé, la perte de jouissance cesse ; la moins-value, elle, peut subsister.

Ce préjudice est reconnu dans tous les contentieux immobiliers : responsabilité des constructeurs, vices cachés, troubles de voisinage, copropriété, bail. Il est souvent réclamé sans être chiffré avec méthode, ce qui conduit à des évaluations forfaitaires. Un rapport d’expertise lui donne une base objective.

D’où vient la règle

Le principe de réparation intégrale, appliqué sur le fondement de l’article 1240 du Code civil en matière extracontractuelle et de l’article 1231-1 en matière contractuelle, commande d’indemniser tout préjudice certain, y compris la privation d’usage. En matière de voisinage, l’article 1253 répare le dommage qui résulte du trouble anormal, ce qui inclut la gêne subie pendant sa durée. Les juges du fond apprécient souverainement le montant, à condition de le motiver.

Il n’existe pas de barème. L’usage judiciaire consiste à rapporter la gêne à la valeur locative du bien : la privation totale d’usage vaut le loyer que le bien aurait produit, la privation partielle une fraction de ce loyer, proportionnée à la part du bien ou du temps concernée.

Dans un rapport d’expertise

L’expert commence par établir la valeur locative de marché du bien, selon la définition de la Charte de l’expertise (Titre III, § 1.4), comme s’il était loué libre et en bon état. Il décrit ensuite le trouble et sa durée, pièces à l’appui : constats, rapports techniques, dates des travaux. Il estime la fraction de jouissance perdue : une chambre sur trois inutilisable, un séjour privé de lumière une partie de la journée, un logement entièrement inhabitable. Le produit de la valeur locative, de la fraction et de la durée donne le montant. Le rapport présente séparément la moins-value éventuelle, pour éviter tout double compte.

Exemple

Un appartement de 70 m² à RENNES, dont la valeur locative est de 850 € par mois, subit des infiltrations qui rendent une chambre et une partie du séjour inutilisables pendant vingt-deux mois, le temps que la copropriété fasse réparer la toiture. L’expert retient une fraction de jouissance perdue de 35 %. La perte de jouissance ressort à 850 × 35 % × 22, soit 6 545 €. Si les infiltrations ont laissé des traces durables qui pèseront sur la revente, une moins-value est chiffrée à part.

À ne pas confondre avec

La moins-value, qui mesure une perte de valeur durable, et l’indemnité d’occupation, due par celui qui occupe un bien sans droit.