Lésion

En principe, un prix librement accepté n’est pas discutable. Le Code civil fait une exception pour la vente d’immeuble : lorsque le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes, c’est-à-dire lorsqu’il a reçu moins de cinq douzièmes de la valeur du bien, il peut demander la rescision de la vente. Seul le vendeur en bénéficie ; l’acheteur qui a trop payé n’a pas ce recours. La règle protège le vendeur en situation de faiblesse, pressé, mal informé ou abusé.

Tout le contentieux repose sur une évaluation : quelle était la valeur vénale de l’immeuble au moment de la vente ? La loi organise cette preuve avec une solennité particulière, par un rapport de trois experts.

D’où vient la règle

L’article 1674 du Code civil ouvre la rescision au vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble. L’article 1675 précise que la lésion s’apprécie suivant l’état et la valeur de l’immeuble au moment de la vente. L’article 1676 impose d’agir dans les deux ans du jour de la vente. L’article 1677 exige que les faits articulés soient assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion avant toute expertise. L’article 1678 confie la preuve à un rapport de trois experts, tenus de dresser un seul procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. L’article 1681 laisse à l’acquéreur le choix de rendre la chose ou de garder le bien en payant le supplément du juste prix, sous déduction du dixième du prix total.

Dans un rapport d’expertise

Qu’il soit l’un des trois experts désignés ou le conseil d’une partie au stade de la vraisemblance, l’expert reconstitue la valeur vénale de l’immeuble au jour de la vente, dans l’état où il se trouvait alors, avec les références de l’époque et non celles d’aujourd’hui. Il écarte les plus-values réalisées ensuite par l’acquéreur et les évolutions ultérieures du marché. Le rapport compare la valeur trouvée au prix, exprime le rapport en douzièmes, et, si le seuil est franchi, calcule le supplément du juste prix pour le cas où l’acquéreur choisirait de garder le bien.

Exemple

Une personne âgée a vendu en mars 2024, pour 95 000 €, une maison de bourg avec un grand terrain constructible. Les trois experts, à partir de ventes de 2023 et 2024 dans la commune, retiennent une valeur vénale de 260 000 € au jour de la vente. Le prix représente 36,5 % de la valeur, soit moins de cinq douzièmes (41,7 %) : la lésion est établie. L’acquéreur peut restituer la maison contre remboursement du prix, ou la conserver en versant le supplément du juste prix : 260 000 moins 95 000 moins un dixième de 260 000, soit 139 000 €.

À ne pas confondre avec

Le vice caché, qui concerne un défaut de la chose et profite à l’acheteur ; le dol, qui suppose une tromperie ; et la donation déguisée, qualification retenue par l’administration fiscale quand un prix dérisoire cache une libéralité.