Une SCI possède des locaux loués à un centre de formation routière. Son gérant veut les transmettre à ses enfants : il promet de vendre à une seconde SCI, constituée entre lui et eux, pour 450 000 €. Le notaire notifie l’offre au locataire, qui ne répond pas. Puis les conditions de paiement changent, le prix devient payable sur quinze ans par trimestrialités ; nouvelle notification, et cette fois le locataire accepte. La bailleresse refuse de signer, en invoquant l’exception qui écarte le droit de préférence pour les cessions au conjoint, aux ascendants et aux descendants du bailleur. La cour d’appel de Rennes déclare la vente parfaite au profit du locataire, et la Cour de cassation approuve le 5 mars 2026, par un arrêt publié : une SCI, même constituée exclusivement entre parents, a une personnalité distincte de ses associés, et la vente qui lui est faite n’est pas une cession à un descendant. L’affaire montre aussi qu’un prix payable à crédit n’est pas le même prix, ce qui intéresse directement l’évaluation.
Les faits
La SCI du Plessis Bouchet, dont M. L. est le gérant, donne à bail commercial des locaux à la société Centre de formation routière Marionneau. Le 6 juillet 2018, elle consent une promesse de vente de ces locaux à la SCI Fenix, constituée par M. L. et ses deux enfants, au prix de 450 000 € payable comptant à hauteur de 110 000 € et à tempérament sur quinze ans pour le surplus, sous condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire. Le 31 juillet 2018, le notaire notifie l’offre de vente à la locataire au visa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ; elle ne manifeste pas l’intention d’acheter.
La propriétaire décide ensuite de vendre au prix de 450 000 € payable sur quinze ans par trimestrialités de 7 500 €, avec faculté de se libérer par anticipation. Le notaire notifie à la locataire une offre à ces nouvelles conditions le 30 novembre 2018 ; elle l’accepte le 12 décembre. La bailleresse refuse de conclure ; la locataire l’assigne en réalisation de la vente, et la bailleresse appelle le notaire en garantie. La cour d’appel de Rennes, le 28 novembre 2023, déclare la vente parfaite par l’acceptation de l’offre et dit que son arrêt vaut vente.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au bulletin). Elle rappelle le mécanisme de l’article L. 145-46-1 : la notification de l’intention de vendre « vaut offre de vente au preneur », et « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ». Le dernier alinéa écarte ces dispositions pour « la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».
La règle nouvelle tient en une phrase : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. » Les parties à la vente projetée étant deux SCI et non des personnes physiques, la locataire bénéficiait du droit de préférence.
La Cour rejette aussi le moyen relatif au notaire : la bailleresse lui demandait seulement de la garantir des condamnations, sans chiffrer la perte de chance de transmettre son patrimoine à ses enfants, de sorte que la cour d’appel a pu retenir qu’aucune demande de ce chef ne lui était soumise.
Ce que cela change pour l’évaluation
La transmission familiale par SCI n’échappe pas au locataire. L’exception de l’article L. 145-46-1 vise des personnes, conjoint, ascendants, descendants ; elle ne s’étend pas à la société qu’ils constituent, quelle que soit la composition de son capital. Un bailleur qui veut loger des murs commerciaux dans une SCI familiale, pour préparer une succession ou une donation-partage, doit d’abord offrir le local à son locataire, au prix et aux conditions de la vente projetée. Le prix qu’il fixe pour ses enfants devient le prix auquel le locataire peut acheter.
Un prix à crédit n’est pas un prix comptant. L’arrêt le montre : un prix de 450 000 € payable sur quinze ans par trimestrialités de 7 500 € sans intérêt est une condition plus avantageuse que le même prix avec 110 000 € comptant, et il appelle une nouvelle notification. Pour l’expert, ce prix a une valeur actuelle : à un taux de 4 % par an, soixante trimestrialités de 7 500 € valent aujourd’hui un peu plus de 337 000 €, et non 450 000 €. Le rapport d’évaluation traduit les conditions de paiement en valeur actuelle, pour que le bailleur sache ce qu’il cède réellement et pour que le locataire mesure ce qu’il accepte. Un prix de convenance entre parents, différé et sans intérêt, se compare mal à un prix de marché tant qu’il n’a pas été actualisé.
Valeur libre, valeur occupée. Les murs loués à un tiers se vendent avec une décote pour occupation, fonction du loyer, du terme du bail et de la qualité du locataire ; ils valent davantage entre les mains du locataire lui-même, qui réunit le droit au bail et la propriété. Quand le locataire préempte, il paie le prix notifié, calculé pour un acquéreur en place ; l’expert qui prépare la notification établit les deux valeurs, libre et occupée, et le bailleur choisit son prix en connaissance de cause, parce que le locataire prendra ce prix au mot.
Le prix dans les opérations familiales. Une vente à une SCI des enfants se fait souvent à un prix discuté avec l’administration fiscale en tête, pour les droits, la plus-value ou le risque d’abus de droit. Cet arrêt ajoute une contrainte : le prix doit aussi tenir face au locataire, qui peut le prendre. Une évaluation indépendante, avec des références, sert les deux objectifs : justifier le prix vis-à-vis de l’administration et fixer un prix que le bailleur accepte de voir accepté par le locataire.
Le notaire et la perte de chance. Le notaire avait, selon la cour d’appel, commis une faute ; la bailleresse n’a pas chiffré la perte de chance de transmettre le bien à ses enfants, et n’a rien obtenu à ce titre. Une perte de chance se chiffre : valeur du bien, probabilité que la transmission se réalise, avantage perdu. L’expert en évaluation fournit ce chiffre quand il est demandé, et l’arrêt rappelle qu’il faut le demander.
Ce que l’expert en retient
- La vente des murs commerciaux à une SCI, même exclusivement familiale, n’est pas une cession à un descendant : le locataire garde son droit de préférence.
- Des conditions de paiement plus favorables, comme un prix payable sur quinze ans, sont des conditions plus avantageuses qui appellent une nouvelle notification.
- Un prix à crédit se traduit en valeur actuelle avant toute comparaison avec le marché.
- Le bailleur fixe le prix notifié en connaissant la valeur libre et la valeur occupée, parce que le locataire peut le prendre.
- Une perte de chance ne s’obtient que chiffrée.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes droit au bail, décote pour occupation et parts de SCI du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’éviction après préemption : le droit au bail et les constructions du preneur et Valorisation des parts de SCI : guide et cas pratique. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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