Le bailleur qui refuse le renouvellement d’un bail commercial pour construire ou reconstruire doit l’indemnité d’éviction, sauf s’il offre au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Ce local peut-il être encore en chantier le jour du congé ? Par un arrêt publié du 14 janvier 2016, la Cour de cassation approuve la condamnation du propriétaire d’une galerie marchande à l’indemnité d’éviction, le local offert n’existant pas au moment du congé. Pour l’expert, c’est donc à cette date que l’offre s’examine, avant tout chiffrage.
Les faits
Une société civile immobilière, propriétaire d’une galerie marchande, y loue un local à deux époux en vertu d’un bail commercial. Sur le fondement de l’article L. 145-18 du Code de commerce, elle leur délivre un congé à effet du 30 décembre 2008, comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, avec offre d’un local de remplacement. Au 30 juin 2008, date du congé, elle a commencé la construction d’une nouvelle galerie marchande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert ; ce local n’existe pas encore.
Les preneurs l’assignent en paiement d’une indemnité d’éviction et de diverses sommes, dont la réparation d’un trouble de jouissance dû à l’absence d’entretien des locaux et de leurs abords.
La cour d’appel de Pau, le 28 mars 2014, la condamne à payer une indemnité d’éviction, le local proposé n’existant pas au moment du congé. Elle rejette en revanche la demande au titre du trouble de jouissance, les travaux et l’entretien ordonnés en référé ayant été exécutés et aucun désordre nouveau n’étant justifié.
Les deux parties se pourvoient : les preneurs d’abord (pourvoi principal), puis la bailleresse en réponse (pourvoi incident). Pour la bailleresse, le local n’avait pas à être achevé et disponible au jour du congé : il suffisait que le preneur puisse alors se prononcer sur le local offert et sur les conditions de la nouvelle location.
La décision
La Cour de cassation écarte le moyen unique du pourvoi incident de la bailleresse (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-19.092, publié au bulletin) : « ayant constaté que, si la bailleresse avait, le 30 juin 2008, débuté la construction de la nouvelle galerie marchande et communiqué aux preneurs un plan des lieux et du local offert, le local proposé en remplacement n’existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ». Le sommaire publié au bulletin en dégage la règle : « Le local de remplacement, que peut proposer le bailleur au locataire évincé en application de l’article L. 145-18, alinéa 3, du code de commerce, doit exister au moment où le congé est délivré ».
Les mots « par ce seul motif » comptent : l’inexistence du local au jour du congé suffit, et l’autre motif de la cour d’appel, selon lequel le local offert ne pouvait être équivalent au local loué, n’a pas à être examiné. L’arrêt ne dit donc rien de la manière d’apprécier l’équivalence d’un local qui existe.
Sur le pourvoi principal des preneurs, la Cour casse au visa des articles 1147 et 1719 du Code civil, ensemble l’article 484 du Code de procédure civile (l’article 1147 ancien, antérieur à la réforme du droit des contrats de 2016) : la demande en réparation ne pouvait être écartée au motif que les travaux avaient été exécutés, « alors que l’exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n’est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer ». La cassation est partielle : seul le rejet de la demande en réparation du trouble de jouissance est annulé, et cette question est renvoyée devant la cour d’appel de Pau, composée d’autres magistrats.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’offre s’apprécie au jour du congé, non à la livraison. Le locataire prend parti au vu de l’offre faite dans le congé, qui doit préciser les nouvelles conditions de location (article L. 145-18). L’expert établit donc d’abord, pièces datées à l’appui, l’état du local offert à cette date : constat, photographies, avancement des travaux. Un plan ne prouve pas l’existence du local. L’arrêt exige seulement que le local existe ; il ne dit pas quel degré d’achèvement suffit. Le rapport consigne ces faits sans trancher la validité de l’offre, qui relève du juge.
Si l’offre échoue, l’indemnité d’éviction suit le droit commun. L’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 se calcule alors comme pour tout refus de renouvellement : valeur marchande du fonds si la clientèle est perdue, droit au bail et frais du transfert si le fonds peut être déplacé, plus les indemnités accessoires (la distinction appliquée à une enseigne évincée d’un centre commercial, où l’indemnité de remplacement a été retenue). Le droit au bail s’évalue sur les locaux quittés, même si le preneur s’est réinstallé à moindre coût (le droit au bail perdu après une réinstallation moins chère). Jusqu’au paiement, le preneur peut se maintenir dans les lieux (article L. 145-28) et doit une indemnité d’occupation fixée d’après la valeur locative, sans plafonnement (l’indemnité d’occupation du preneur maintenu).
Si l’offre est valable, l’indemnisation change d’objet. L’article L. 145-18 accorde alors au locataire une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds, et le remboursement de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement. Le rapport mesure la marge perdue pendant le transfert et compare la valeur du fonds dans l’ancien et dans le nouveau local.
Le trouble de jouissance se chiffre pour toute sa durée. Distinct de l’éviction, il relève de l’obligation d’entretien du bailleur (article 1719 du Code civil). Les travaux exécutés après le référé font cesser le trouble pour l’avenir sans effacer le préjudice passé. Le rapport retient la période allant de l’apparition des désordres à l’exécution des mesures, d’après les constats et les décisions de référé, et mesure la perte de jouissance sur cette période, par référence à la valeur locative ou à la perte d’exploitation démontrée.
Ce que l’expert en retient
- Le local de remplacement offert par le bailleur qui reconstruit doit exister au jour du congé ; un chantier commencé et un plan ne suffisent pas.
- L’expert consigne d’abord, pièces datées à l’appui, l’état du local offert à cette date, sans trancher la validité de l’offre.
- Si l’offre échoue, l’indemnité d’éviction est due selon le droit commun : valeur du fonds ou droit au bail des locaux quittés, et indemnités accessoires.
- Si elle est valable, le rapport chiffre la privation temporaire de jouissance, la moins-value du fonds et les frais de déménagement et d’emménagement.
- Les travaux exécutés après un référé n’effacent pas le trouble de jouissance passé : il se chiffre pour toute sa durée.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, droit au bail et perte de jouissance du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2016 sont commentés à part : Indemnité d’occupation pendant la remise en état : loyer du bail et Immatriculation au RCS : elle doit viser l’activité exercée. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et L’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un local de remplacement offert avec le congé, alors que le bâtiment est encore en chantier ?
Je compare le local offert, tel qu'il existe à la date du congé, à celui que vous exploitez. Je chiffre ensuite l'indemnité d'éviction, ou la privation temporaire de jouissance et la moins-value du fonds si l'offre est retenue, poste par poste et avec mes références.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
