Un locataire commercial auquel le bailleur refuse le renouvellement attend son indemnité d’éviction ; le bailleur lui oppose alors que son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne correspond pas au commerce exploité dans les lieux, sans l’avoir jamais invité à régulariser. Par un arrêt publié du 22 septembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que l’immatriculation doit viser l’activité réellement exercée et que le bailleur peut, pour ce motif, dénier au preneur le statut des baux commerciaux (le régime qui lui ouvre le droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d’éviction) sans mise en demeure préalable. Pour l’expert chargé de chiffrer l’indemnité, la lecture de l’extrait K bis (l’extrait d’immatriculation) vient donc avant tout calcul.
Les faits
Le 7 juillet 2010, une société titulaire d’un bail commercial en demande le renouvellement. Le 29 septembre 2010, le bailleur lui signifie un refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction. Après une sommation visant la clause résolutoire, délivrée le 23 décembre 2010, il l’assigne pour faire constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause, subsidiairement pour faire prononcer la résiliation aux torts de la locataire et, en tout état de cause, pour la faire déclarer déchue du droit à une indemnité d’éviction, faute d’immatriculation pour l’activité réellement exercée dans les lieux.
Le 25 mars 2015, la cour d’appel de Paris rejette la demande de déchéance. Appréciant la condition à la date de la demande de renouvellement, elle relève que la société a toujours été immatriculée pour la vente d’objets d’art, de bois sculptés, de miniatures et d’ivoires et pour l’importation et l’exportation d’objets de luxe, et que l’activité portée sur son extrait K bis aurait dû être modifiée après le changement d’activité. Elle estime pourtant que ce défaut de modification n’est pas un manquement assez grave pour justifier la déchéance, le bailleur n’ayant jamais mis la locataire en demeure de régulariser et la loi ne prévoyant expressément que l’obligation d’immatriculation. Elle dit donc que la société a droit à une indemnité d’éviction, reporte la décision sur son montant et ordonne une expertise.
Les motifs de la Cour de cassation ne précisent pas quelle activité était réellement exercée dans les lieux ; seul le moyen du bailleur évoque la vente d’objets touristiques.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-18.456, publié au bulletin), au visa des articles L. 145-1, I, L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir statué ainsi alors que « la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure », et alors qu’elle avait constaté que la locataire était « immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués ». Celle-ci, « qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
Le sommaire publié au bulletin en dégage la règle : « L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité exercée dans les lieux loués. » Le premier des textes visés subordonne le statut à l’immatriculation du preneur.
La cassation ne porte que sur les dispositions de l’arrêt qui reconnaissaient à la locataire le droit au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite du refus de renouvellement du 29 septembre 2010, reportaient la décision sur son montant et ordonnaient une expertise. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.
La Cour ne prononce pas elle-même la déchéance. Elle ne discute ni la date à laquelle s’apprécie la condition, que la cour d’appel avait fixée au jour de la demande de renouvellement, ni l’effet de l’offre d’indemnité que le bailleur avait jointe à son refus.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le droit à indemnité se vérifie avant le montant. L’indemnité d’éviction répare le préjudice causé par le défaut de renouvellement d’un bail soumis au statut ; sans statut, il n’y a rien à chiffrer. Ici, l’expertise ordonnée est tombée avec le droit qu’elle supposait. Le rapport signale donc dès ses premières pages les pièces dont dépend le droit du preneur, et chiffre l’indemnité sans préjuger de cette question, qui revient au juge.
L’extrait K bis se lit à côté de l’activité constatée. L’expert recueille l’extrait aux dates que les parties invoquent, notamment celle de la demande de renouvellement retenue ici par la cour d’appel, le rapproche de la clause de destination et de l’activité constatée lors de la visite, et consigne les écarts sans les qualifier.
L’activité réelle fonde aussi le calcul. L’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession (article L. 145-14 du code de commerce). Ces usages, comme les références de cession, sont ceux de l’activité réellement exploitée, celle dont les comptes retracent le chiffre d’affaires. Le constat qui sert à vérifier l’immatriculation oriente donc aussi le choix de la méthode.
Jusqu’à quand le bailleur peut dénier le statut. Le 7 septembre 2017, la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui a offert une indemnité d’éviction après avoir exercé son droit d’option peut dénier le statut tant que l’indemnité n’est pas définitivement fixée (la dénégation du statut après l’option). Les deux arrêts se complètent : celui de 2016 dit ce que doit viser l’immatriculation, celui de 2017 le temps laissé au bailleur après une option. En 2016, le refus avait été opposé d’emblée, sans option, et cette question ne se posait pas.
Autres situations où l’indemnité n’est pas due. L’offre d’un local de remplacement par le bailleur qui reprend les lieux pour reconstruire et la prescription de l’action du preneur relèvent d’autres règles, commentées à part (le local de remplacement offert, le preneur prescrit).
Ce que l’expert en retient
- L’immatriculation qui conditionne le droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction doit viser l’activité exercée dans les lieux loués.
- Le bailleur peut dénier le statut pour ce motif sans mise en demeure préalable.
- Avant tout calcul, l’expert rapproche l’extrait K bis, aux dates utiles, de la clause de destination et de l’activité constatée, et consigne les écarts sans les qualifier.
- L’activité réellement exercée fonde à la fois la vérification de la condition et l’évaluation du fonds.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction, bail commercial et fonds de commerce du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2016 sont commentés à part : Indemnité d’occupation pendant la remise en état : loyer du bail et Local de remplacement offert : il doit exister au jour du congé. Sur le même thème : Dénégation du statut après l’option : jusqu’à l’indemnité fixée et Indemnité d’éviction : prescrite, le preneur n’a plus de titre. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Votre bailleur conteste l'indemnité d'éviction parce que l'extrait K bis ne vise pas l'activité exploitée ?
Avant de chiffrer l'indemnité d'éviction, je rapproche l'extrait K bis, la clause de destination et l'activité constatée sur place, aux dates utiles. Le rapport consigne ces faits sans les qualifier et établit l'indemnité à partir des comptes et des références du marché, pour le bailleur, le preneur ou le tribunal.
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