Des locataires ont édifié des bâtiments sur les terrains qu’ils louent ; une ville acquiert ces terrains par préemption, droit qui lui permet d’acheter en priorité un bien mis en vente, puis les évince pour une opération d’aménagement. Sont-ils indemnisés de leurs constructions, en plus du droit au bail, malgré la clause de nivellement de fin de bail, et selon quelle méthode ? Par un arrêt publié du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet l’indemnisation et laisse la méthode au juge de l’expropriation, non tenu par l’article 555 du Code civil.
Les faits
Le 12 septembre 1990, une ville acquiert par voie de préemption deux terrains sur lesquels deux locataires sont titulaires du droit au bail et sur lesquels des bâtiments ont été édifiés. Selon le pourvoi de la ville, les contrats comportent une clause de nivellement : en fin de bail, les constructions édifiées par le preneur seront détruites ou reviendront au bailleur.
Pour une opération d’aménagement qui exige l’évacuation définitive des locaux, la ville saisit, faute d’accord, le juge de l’expropriation afin qu’il fixe l’indemnité d’éviction. Les preneurs font appel de sa décision. Après une première annulation par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099), l’affaire est rejugée par la cour d’appel de Paris, qui retient le 30 juin 2022 une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions.
La ville se pourvoit. Selon son moyen, les premiers juges avaient alloué 606 105 € d’indemnité principale, en tenant compte de la perte d’un droit temporaire de propriété sur l’immeuble, terrain exclu, et la cour d’appel y a ajouté 435 000 €, soit la valeur de l’immeuble minorée de celle du terrain. Elle invoque la clause de nivellement, une double indemnisation et le caractère temporaire du droit des preneurs.
Les preneurs se pourvoient à leur tour (pourvoi incident) et reprochent à la cour d’appel de ne pas avoir répondu à leur moyen tiré de l’article 555 du Code civil : la ville aurait dû choisir entre la plus-value apportée par les constructions, 800 000 € au 22 septembre 2016 selon leur rapport d’expertise amiable, et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, 980 640 € ; faute de choix, ils réclamaient cette seconde somme.
La décision
La Cour de cassation rejette les deux pourvois (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866, publié au bulletin).
Sur le pourvoi de la ville, elle cite l’article L. 314-2 du Code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-10 pour les biens préemptés : « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation ». Or, selon l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Elle rappelle, en citant un arrêt du 5 janvier 2012 (n° 10-26.965) : « Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions ». Il en résulte que le preneur « a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions ». La cour d’appel, qui avait écarté pour cette raison les clauses applicables à la fin du bail, en a « exactement déduit que les consorts [M] étaient fondés à solliciter une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien préempté ».
Sur le pourvoi des preneurs, la Cour juge que « le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions ». La cour d’appel n’avait donc pas à répondre à ce moyen inopérant.
La Cour ne discute pas les montants ; le grief de double indemnisation est rejeté avec le reste du moyen, sans motif propre.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux postes, sans recouvrement. Le droit au bail est le prix moyen qu’un locataire peut retirer de la cession de son bail à un successeur (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.18) ; les constructions sont un autre actif, apprécié selon leur consistance, leur état et leur usage. La Cour approuve une indemnité comprenant les deux postes ; le rapport délimite ce que couvre chacun, le droit au bail portant ici sur le terrain loué, pour que le juge vérifie l’absence du recouvrement invoqué par la ville.
La propriété au jour de l’éviction. Le droit à indemnité des constructions dépend de leur propriété au jour de l’éviction anticipée : le rapport retrace la chronologie et relève la durée du bail restant à courir. L’arrêt ne dit pas comment cette durée pèse sur la valeur des constructions : le juge en décide, et le rapport rend ce paramètre visible.
Plusieurs méthodes, un choix motivé. Les chiffres cités dans l’arrêt montrent l’enjeu du choix de méthode : 800 000 € ou 980 640 € selon l’expertise amiable des preneurs, 435 000 € pour la valeur de l’immeuble diminuée de celle du terrain, selon le pourvoi de la ville. Le rapport confronte le coût de remplacement net, soit le coût brut diminué de la vétusté et de l’obsolescence (Charte, Titre III, § 1.9), la comparaison avec des ventes de bâtiments similaires et la valeur de l’ensemble diminuée de celle du terrain, puis motive son choix.
Des constructions régulières, une éviction anticipée. La Cour vise les constructions « régulièrement édifiées » ; une construction irrégulière sur une parcelle inconstructible n’ouvre droit à aucune indemnité, même si l’action en démolition est prescrite : voir Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité. En délaissement, des constructions sans permis peuvent justifier un abattement : voir Constructions sans permis : abattement malgré la prescription. La solution vise l’éviction anticipée d’un preneur protégé par les règles de l’expropriation ; sur l’extinction du droit sur les constructions au terme ou à la résiliation d’un bail emphytéotique, voir Bail emphytéotique : les constructions vendues finissent avec lui.
Ce que l’expert en retient
- Le preneur évincé avant le terme après une préemption est indemnisé de ses constructions en plus de son droit au bail, malgré la clause de nivellement applicable en fin de bail.
- Ce droit tient à la propriété des constructions à la date de l’éviction anticipée : le rapport établit cette date et vérifie la régularité de chaque bâtiment.
- Le droit au bail et les constructions se chiffrent séparément, chaque somme couvrant un poste défini.
- L’article 555 du Code civil ne lie pas le juge de l’expropriation : le rapport présente plusieurs méthodes et motive celle qu’il retient.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes droit au bail, juge de l’expropriation et coût de remplacement déprécié du lexique complètent cet article. Sur un fonds réinstallé dans un local moins attractif : Indemnité d’éviction : au bailleur d’établir un préjudice moindre. Sur le même thème : Réinstallé moins cher, le droit au bail perdu vaut encore et Les frais de dépollution ne constituent pas un poste de l’indemnité accessoire d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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Je chiffre séparément la valeur de votre droit au bail et celle des constructions que vous avez édifiées, en retraçant la chronologie jusqu'à l'éviction, en présentant plusieurs méthodes et en précisant ce que couvre chaque somme. Le rapport est conçu pour être produit devant le juge de l'expropriation.
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