L’exploitant d’une installation classée (activité encadrée par l’administration pour ses risques environnementaux, comme une décharge) qui cesse son activité doit remettre le site en état, ce qui peut prendre des années. S’il a lui-même mis fin au bail et reste sur les terrains pour exécuter ces travaux, doit-il aux propriétaires le loyer convenu ou la valeur locative, très faible, de terrains que l’exploitation a dépréciés ? Par un arrêt publié du 23 juin 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait retenu la valeur locative de terres agricoles : l’indemnité se fixe par référence au loyer prévu au bail.
Les faits
Une société, venant aux droits d’une autre, est locataire, en vertu d’un bail du 20 avril 1984, de terrains situés à Lihons destinés à l’usage de décharge de déchets industriels, installation classée dont l’exploitation a été autorisée jusqu’au 30 juin 2004. Le 2 juin 2004, la locataire dépose un dossier de fin d’exploitation ; les 28 et 29 juin 2004, elle notifie aux bailleurs un congé à effet du 31 décembre 2004. Elle continue ensuite d’occuper les terrains pour procéder à un réaménagement conforme aux prescriptions préfectorales. Les bailleurs demandent sa condamnation au paiement d’un arriéré de loyers ou d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel d’Amiens, le 27 novembre 2014, fixe à 5 137,49 € l’indemnité due pour l’occupation des terrains entre le 5 août 2006 et le 10 novembre 2009. Selon elle, les propriétaires ne pouvaient plus, après le 31 décembre 2004, donner leurs terrains à usage de décharge ni à aucun autre usage commercial ou industriel, en raison des contraintes environnementales de cette ancienne carrière servant à l’enfouissement de déchets. Leur préjudice, très limité, ne pouvait être évalué sur la base du loyer convenu pendant l’exploitation, et elle le répare sur la fourchette basse de la valeur locative des terres agricoles de moyenne qualité, « seul usage potentiel envisageable de ces terrains à l’issue du suivi post-exploitation de trente ans ».
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 15-11.440, publié au bulletin). Elle statue au visa de l’article 1382 du Code civil, des articles L. 511-1 et L. 512-17 du Code de l’environnement, de l’article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 alors en vigueur et du principe de la réparation intégrale du préjudice. Elle en déduit que le réaménagement du site d’une installation classée fait partie intégrante de l’activité exercée, et que l’indemnité d’occupation due pendant la remise en état, après la cessation de l’activité, se fixe par référence au loyer prévu au bail.
Or la cour d’appel avait elle-même constaté que la société « s’était maintenue dans les lieux près de cinq années après avoir mis fin au bail pour exécuter son obligation légale de remise en état du site ». En retenant malgré cela la valeur locative de terres agricoles, elle « n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations » et a violé ces textes.
La cassation porte sur ce montant et sur la condamnation des bailleurs à verser 1 500 € à la locataire au titre de ses frais de procédure (article 700 du Code de procédure civile). La Cour de cassation ne fixe pas elle-même l’indemnité : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris, à qui revient le chiffrage.
Le résumé publié au Bulletin reprend la règle pour le locataire exploitant resté dans les lieux afin de réaménager le site : l’indemnité d’occupation « doit être fixée par référence au loyer prévu au bail pendant l’exécution de son obligation légale de remise en état du site ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Le loyer convenu, et non la valeur des terrains dépréciés. L’arrêt censure la cour d’appel qui avait réduit l’indemnité à la valeur locative de terres agricoles, en jugeant très limité le préjudice des propriétaires, alors qu’elle avait constaté que l’occupation servait à l’exécution de l’obligation légale de remise en état. Pour la Cour, la remise en état fait partie intégrante de l’activité exercée ; l’occupation qui sert à l’exécuter apparaît ainsi comme le prolongement de l’exploitation pour laquelle les terrains avaient été loués, et l’indemnité d’occupation se fixe par référence au loyer prévu au bail. La dépréciation des terrains, due à l’exploitation elle-même, n’en est pas la mesure : la Cour tire la référence au loyer du principe de la réparation intégrale.
Le loyer de référence se documente. L’expert part du bail : loyer initial, clauses de révision ou d’indexation, dernier loyer exigible à la date d’effet du congé. La formule retenue, « par référence au loyer prévu au bail », ne dit pas que l’indemnité est égale au loyer, ni si celui-ci continue d’évoluer selon une clause d’indexation pendant l’occupation. Le rapport présente le loyer contractuel, son évolution possible et les hypothèses entre lesquelles le juge choisira.
La période se date pièce par pièce. La règle vise l’indemnité due pendant la durée de la remise en état du site. L’expert reconstitue cette durée à partir du dossier de fin d’exploitation, des prescriptions préfectorales, du calendrier des travaux et de la date de restitution effective des terrains. Une occupation qui se prolongerait au-delà des travaux, ou pour un autre motif, n’entre pas dans les termes de l’arrêt : le rapport l’isole et la chiffre à part.
Plusieurs indemnités d’occupation, plusieurs mesures. Le preneur maintenu dans les lieux après un refus de renouvellement, en attendant son indemnité d’éviction, doit l’indemnité de l’article L. 145-28 du Code de commerce, fixée d’après la valeur locative sans plafonnement. Après l’annulation d’un bail pour un motif étranger au preneur, l’indemnité est la contrepartie de la jouissance des lieux. Ici, la locataire avait elle-même donné congé et aucune indemnité d’éviction n’était en jeu ; les congés et refus de renouvellement du bailleur soulèvent d’autres questions, comme l’existence du local de remplacement au jour du congé ou l’immatriculation du preneur pour l’activité exercée. Le rapport indique d’emblée le régime retenu par la mission ou, en cas de doute, chiffre les hypothèses.
La dépollution reste à la charge de l’exploitant. Le 22 juin 2022, la Cour de cassation a jugé que la remise en état pèse sur le dernier exploitant et que son coût n’entre pas dans l’indemnité d’éviction. Les deux décisions tranchent des questions différentes et se complètent : la remise en état incombe à l’exploitant et, lorsqu’il l’exécute sur les terrains loués après avoir mis fin au bail, le temps qu’elle exige se paie par référence au loyer convenu.
Ce que l’expert en retient
- Le locataire exploitant d’une installation classée resté après son propre congé pour remettre le site en état doit une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer du bail.
- La valeur locative des terrains dépréciés, ici celle de terres agricoles, n’est pas la mesure de cette indemnité.
- Le rapport documente le loyer contractuel et son évolution, et présente les hypothèses que la décision laisse ouvertes, comme l’indexation.
- La période se reconstitue à partir des pièces administratives et du calendrier des travaux ; toute occupation étrangère à la remise en état est isolée.
- Cette indemnité ne se confond ni avec celle de l’article L. 145-28, ni avec celle qui suit l’annulation d’un bail.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’occupation, valeur locative et bail commercial du lexique complètent cet article. Deux arrêts de 2016 sur l’indemnité d’éviction sont commentés à part : Local de remplacement offert : il doit exister au jour du congé et Immatriculation au RCS : elle doit viser l’activité exercée. Sur le même thème : Indemnité d’occupation : la valeur locative, sans plafonnement et Les frais de dépollution ne constituent pas un poste de l’indemnité accessoire d’éviction. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un locataire resté sur le site pour le remettre en état, et une indemnité d'occupation à fixer ?
J'établis le loyer de référence prévu au bail et la période d'occupation consacrée à la remise en état, à partir du contrat et des pièces administratives, puis je chiffre l'indemnité qui en résulte, pour le bailleur, le preneur ou le tribunal.
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