Décote pour occupation

Un bien occupé ne se vend pas comme un bien libre. L’acquéreur ne peut pas y habiter, ne peut pas choisir son locataire, perçoit un loyer parfois inférieur au marché et doit respecter les règles de congé. La décote pour occupation mesure l’écart entre la valeur libre et la valeur occupée. Elle n’est pas un chiffre fixe : elle dépend du type de bail, de sa durée restante, du niveau du loyer par rapport au marché, de la solvabilité de l’occupant et de la profondeur du marché des investisseurs pour ce type de bien.

La Charte de l’expertise l’énonce en matière fiscale : l’administration reconnaît aux contribuables le droit d’appliquer une décote par rapport à la valeur vénale des biens cédés libres, l’abattement admis variant selon la nature du bail ; plus celui-ci est protecteur pour le locataire, plus l’abattement est élevé. Pour les locaux professionnels, la Charte nuance : sur le marché de l’investissement, la valeur d’un immeuble occupé peut être supérieure à sa valeur libre.

D’où vient la règle

Le Titre II, § 8.14 de la Charte (6e édition, novembre 2025) constitue la référence professionnelle. La protection de l’occupant, qui fonde la décote, vient des textes : loi du 6 juillet 1989 pour les logements (bail de trois ou six ans, congé motivé, protection des locataires âgés à faibles ressources), statut des baux commerciaux pour les locaux commerciaux (droit au renouvellement et indemnité d’éviction). Le marché, lui, fixe l’ampleur de la décote, et c’est lui que l’expert observe.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit la valeur libre par comparaison, puis analyse le bail : nature, date d’effet, échéance, loyer, indexation, possibilité de congé, âge et situation de l’occupant. Il chiffre deux choses : la perte de loyer par rapport au marché sur la durée probable d’occupation, et la moindre demande pour un bien occupé, qu’il mesure par des ventes de biens loués comparables. Il recoupe le résultat par une capitalisation du loyer en place au taux du marché des biens loués. Le rapport présente la valeur libre, la décote motivée et la valeur occupée, et précise que la décote peut être nulle, voire négative, pour un local commercial bien loué.

Exemple

Maison d’une valeur libre de 260 000 €, louée 780 € par mois sous bail d’habitation renouvelé depuis huit ans à un locataire de 74 ans dont les ressources sont modestes, ce qui limite les possibilités de congé. Loyer de marché : 950 €. Perte de loyer actualisée sur une occupation probable de dix ans : 17 000 €. Ventes de maisons louées comparables dans le département : 15 % à 20 % sous la valeur libre. Capitalisation du loyer en place à 4 % : 234 000 €. L’expert retient une décote de 18 %, soit 213 000 €. Le même bien loué depuis six mois à un jeune couple au loyer de marché aurait justifié une décote de l’ordre de 8 % à 10 %.

À ne pas confondre avec

L’indemnité d’occupation est la somme due par un occupant sans titre ou un indivisaire qui jouit seul du bien ; elle ne réduit pas la valeur du bien. Le démembrement (usufruit, nue-propriété) est une division juridique de la propriété, non une occupation au sens d’un bail.